但是现在，就以2000元月租金计算，合理价值为36万元，远远小于当前60万元的售价，价值已经被过度透支了。
3．用投资回收期进行计算 投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短，计算公式为：投资回收年数=（首期房款＋期房时间内的按揭款）÷（税后月租金一按揭月供款）×12这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年至10年。在业内，又将该方法划分为两种：一是即刻回报型，二是培养回报型。即刻回报型：通常指购买的房产位于周边配套完善、交通发达、商业氛围非常成熟的地区，不需要培育，购买后出租即可获得可观的租金回报。但此类房产通常需求的资金量较大，资金门槛相对较高。
培养回报型：通常指位于商业核心区，但是在市政规划、消费人群增长等方面，都有着比较良好的前景，而这个过程便是培养的过程。这类房产通常售价较低，但可以放长线钓大鱼，从长期看往往可以获得比即刻回报型更高的投资回报率。
以上三种方法是房产投资时最常用的估算方法，有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速作出判断，有的还需要进行专业性的投资分析，计算另外一些指标以增加可靠性。比如，一处地段好的房产可能现在的租金回报率不高，但具有较佳的升值前景，或者一套普通住宅能够享受税收减免，一定程度上能够弥补过高的租金乘数。
值得房产购买者注意的是，以上三个计算方法只能作为简单的房产价值评估手段，并不具备严格的通用性。这其中并没有考虑到如通货膨胀、人民币升值等具体问题在内。因此，该方法适用于对房产作出大致的价值参考判断。
总之，不管是自住型或是投资型的购买需求，都应该考虑到房价未来能涨多少，因为大部分人是用毕生的积蓄购买的房产，起码也得保证较长年头内不跌，才能做到真正划算，投资才能得到良好的收益。
电子书 分享网站
通货膨胀—钱不值钱的背后（1）
从2007年下半年开始，通货膨胀成了人们最热门的话题之一。“房价涨了，油价涨了，肉价涨了，粮价涨了……”可以说是“涨”声一片。这让敏感的老百姓渐渐紧张起来，办公室、菜市场、洗手间、公交车、网络论坛……关于涨价的讨论随处可闻。那么，作为普通老百姓，我们应当如何认识和应对通货膨胀呢？
通货膨胀，简单来说就是，纸币在社会中的流通量超过了实际所需的量，造成纸币贬值、物价上涨。其实质是社会总需求大于社会总供给。说得通俗一点，就是指在短期内钱不值钱了，一定数额的钱不能再买那么多东西了。假如半年前，2元钱能买1斤白菜，可是现在却需要4元才能买1斤白菜。而且这种物价上涨、货币贬值的现象还比较普遍，也就是说，不光是白菜涨价了，当你环顾四周，看到绝大部分商品的价格都上涨了，这就可以断定通货膨胀确实发生了。尽管在通货膨胀时，人们往往赚得更多。然而人们通常都不喜欢通货膨胀，因为辛辛苦苦赚来的钱变得不值钱了。
通货膨胀也有不同的种类，而且不同的通货膨胀对人们生活以及社会经济的影响也不相同。
1．温和的通货膨胀 这种通货膨胀的物价上涨率基本保持在2％～3％，最多不超过5％，并且始终比较稳定。人们一般认为，如果每年的物价上涨率在以下，不能认为是发生了通货膨胀。当物价上涨率达到时，叫做不知不觉的通货膨胀。这种通货膨胀会被人们明显地感觉出来，并且可以产生物价水平进一步上涨的心理预期，因此一般会引起政府的重视。
一些经济学家认为，在经济发展过程中，搞一点温和的通货膨胀可以刺激经济的增长。因为提高物价可以使厂商多得一点利润，以刺激厂商投资的积极性。同时，温和的通货膨胀不会引起社会太大的动乱。这种温和的通货膨胀能像润滑油一样刺激经济的发展，因此被称为“润滑油政策”。
2．急剧的通货膨胀 当每年的通货膨胀率达到两位数时，我们就可以称之为“急剧的通货膨胀”。这种急剧的通货膨胀一旦形成并稳定下来，就会对市场机制的运行造成极大的冲击，进而引起社会经济的波动。例如，长期合同由于风险太大，或者附以某种价格指数或某种外币（如美元）来加以指数化，或者以短期合同取代之，这又进一步加剧了通货膨胀。又如，当社会发生急剧的通货膨胀时，人们会大量地囤积商品，仅保留最低限度的货币以应付急用。急剧的通货膨胀会影响人们对未来的预期，使企业、消费者难以正常地作出较为长期的决定，从而引起社会经济的极大混乱。这是一种不稳定的、迅速恶化的、加速的通货膨胀，它使人们对货币的信心产生动摇，经济社会发生动荡，所以这是一种较危险的通货膨胀。
3．恶性的通货膨胀 恶性的通货膨胀也称为极度的通货膨胀、超速的通货膨胀。在这种局势下，通货膨胀率将达到三位数、四位数甚至更高，社会经济的运行完全遭到破坏、失去控制，其结果是社会物价持续飞速上涨，货币大幅度贬值，人们对货币彻底失去信心。这时整个社会金融体系处于一片混乱之中，正常的社会经济关系遭到破坏，最后容易导致货币制度瓦解，国民经济崩溃，社会动乱，甚至政府垮台。 。 想看书来
通货膨胀—钱不值钱的背后（2）
这种通货膨胀在经济发展史上是有过先例的。在中国现代史上，最严重的恶性通货膨胀发生在20世纪40年代末期的国民党统治时期。当时在年初能买一头牛的钱，到年末只能买到一盒火柴。在国际上，记载最完全的恶性通货膨胀发生在20世纪20年代的德意志魏玛共和国。当时第一次世界大战刚结束，仅在1922年1月到1923年11月间，该国的价格指数从l上升到1010。也就是说某人在1922年初拥有一张价值3亿元的债券，两年之后，他用这么多钱连一块糖都买不到。显然，这时通货膨胀不仅会引发经济危机，还会引发严重的政治危机和社会动乱。
4．隐蔽的通货膨胀 这种通货膨胀又称为受抑制的（抑制型的）通货膨胀。在隐蔽性通货膨胀中，社会商品、主要是消费品严重供应不足，供求之间的矛盾非常突出，经济中存在严重的短缺。由于政府严格的物价管制的压制，这种供不应求并没有推动物价上涨，引起通货膨胀。虽然价格没有上涨，但是产品供给不足，人们手里有钱，但是买不到商品，或者质量严重下降。所以这时不是没有通货膨胀，而是通货膨胀以一种曲折的方式表现出来而已。一旦政府解除或放松价格管制措施，这种隐蔽的通货膨胀就会成为实际上的通货膨胀。
引起通货膨胀的原因有很多种，也比较复杂，比如物价指数提高、经济过热、大宗商品交易价格上升、政治因素等对于我们普通人来说，没有必要深究其产生的原因，关键是如何应对，以减少压力和损失。从宏观上来讲，抑制通货膨胀我们普通老百姓无能为力，主要是依靠政府进行调控，出台相关的经济政策和措施，例如上调存贷款利率，提高金融机构的存款准备金率，实行从紧的货币政策，包括限价调控令、严禁哄抬商品价格等；加速人民币升值步伐，缩短对人民币升值预期时间；大幅度提高劳动力、环保、资源能源成本；迅速出台鼓励企业、个人对外直接投资优惠政策。
从微观上来说，老百姓自身也可以采取一些措施，以应对通货膨胀。首先，当然是努力工作，多多赚钱，减少开支，以减轻通货膨胀的压力。其次，可以通过各种投资理财来抵消通货膨胀对财产的侵蚀。但需要针对不同程度的通货膨胀来考虑选择投资理财的工具。
2％～5％的温和通货膨胀一般是经济最健康的时期。这时一般利率还不高，经济景气良好。这时虽然出现了一些通货膨胀，但千万不要购买大量的生活用品或黄金，而应当将你的资金充分利用，分享经济增长的成果。最可取的方法是将资金都投入到市场上。此时，无论股市、房产市场还是做实业投资都很不错。当然这个思路的另一面就是，这时一般不要购买债券特别是长期的债券。而且要注意的是，对手中持有的资产，哪怕已经有了不错的收益，也不要轻易出售，因为更大的收益在后面。
当通货膨胀率达到5％～10％的较高的水平，通常这时经济处于非常繁荣的阶段，常常是股市和房地产市场高涨的时期。这时政府已经出台的一些调控手段往往被市场的热情所淹没，对于理性的投资者来说是该离开股市的时候了，对房产的投资也要小心了。
在通货膨胀率变得更高的情况下，经济明显已经过热，政府必然会出台一些更加严厉的调控政策，经济软着陆的机会不大，基本上经济紧接着会有一段衰退期。因此这时一定要离开股市了。房产作为实物资产问题不大，甚至可以说是对抗通货膨胀的有力武器，但要注意的是不要贷款买房，那样的财务成本是很高的。也绝不能炒房，甚至不是投资房产的好时候，手中用于投资的房产也要减持，因为在接下去的经济衰退期中房产市场也一定受到影响。这时，利率应当已经达到了高位，长期固定收益投资成为了最佳的选择，如长期债券等，但企业债券要小心，其偿付能力很可能随着经济的衰退而减弱。还有保险，储蓄型的保险也可以多买一些。
温和的通货膨胀是刺激经济发展的润滑剂，而快速或恶性的通货膨胀，则是经济的杀手。当出现了恶性的通货膨胀的时候，最好的方法就是以最快的速度将你的全部财产换成另一种货币并离开发生通货膨胀的国家。这个时候任何金融资产都是垃圾，甚至实物资产如房产、企业等都不能要，因为这里的经济必将陷入长期的萧条，甚至出现动乱。对于普通老百姓来说，离开国家的可能性不是很大，那就只有多选择黄金、收藏等保值物，以减少损失。
劳动与闲暇——增加工资所不能解决的问题（1）
2005年3月22日是法国人难以忘记的日子，从那天起天堂慢慢变成了法国人的回忆。因为在那一天，法国国会以压倒性多数通过了一项旨在提高国家竞争力法案，鼓励大家“多工作多拿钱”。然而新法案却引起了法国民众的强烈不满，他们已经习惯于支配丰富的休闲时光，拒绝牺牲休息的权利。于是乎，种种反对的言论遍布街头巷尾。的确，自工业革命以来，随着劳动生产率的不断提高，减少劳动时间一直是大势所趋。技术进步让人们通过较少的劳动生产出了较多的产品，并享有了较多的闲暇。乍看之下，法国增加劳动时间的行为似乎是“倒行逆施”，既有悖于人伦，又违反了社会发展的客观规律。其实不然，法国此举不仅本身颇有苦衷，而且实质上也有利于法国人民的长远利益。
从经济学角度看，法国政府在财政扩张的同时增加工时实际上是对古典经济学和凯恩斯经济学的完美结合。大萧条后，大红大紫的凯恩斯主义总是告诫人们“需求创造了供给”，法国扩大政府支出的赤字财政正是响应凯恩斯号召的总需求政策。但上世纪70年代的“滞胀”打破了凯恩斯神话，对古典经济学的回归愈发成为一种时尚，萨伊“供给创造需求”的金玉良言又重新在决策者耳边响起，法国增加工时正是重回古典主义的总供给政策。双管齐下使得总供求在政府调控的双重刺激下将更有可能引领法国驶入经济复苏的快车道。
当然，追求舒适是人类与生俱来的本性，法国民众对增加工时的反感也是情有可原。但如若不然，经济的疲软将让法国人更加享受不到天堂的阳光。至少，现在的牺牲换来的是无尽的希望，正如《肖申克的救赎》里的经典台词：“有希望，才能看见天堂。”劳动和闲暇是一种两难的选择，而在国家经济陷入低谷时增加劳动、减少闲暇，绝对是帮助国家、拯救自己的“利国利民”的上上之举。
闲暇，源于拉丁语，表示“许可”的意思，泛指在劳动之余获得许可进行的活动时间。柏拉图曾把他理解为四层含义：（1）即“空闲”；（2）即从活动中获得自由；（3）一种自我控制的自由状态；（4）休闲状态。显然，他已经触摸到现代闲暇的概念及“闲暇”的“自由”本质。从实践的角度看，闲暇是一个时间上的概念，那么它指的是什么呢？美国经济学家凡勃伦早在1899年著的《有闲阶级论》中指出，闲暇时间指人们除劳动外用于消费产品和自由活动的时间、不生产的时间。人们在闲暇时间中进行生活消费、参与社会活动的娱乐休息，这是从事劳动后身心调剂的过程，与劳动力再生产和必要劳动时间的补偿相联系。 在19世纪早期的很多工厂里，工人们根本没有休息日，每周要工作84小时。直到一百多年前，人们一般每周要工作6天。而现在大部分国家正常的工作时间是每周5天。欧洲一些发达国家的工作时间甚至减少到4天半，法国人的工作时间仅是一周35小时。其实，如果获得了一笔巨额财产，很多人就不愿再继续工作。可见工作时间和经济发展水平是有关系的。
其中的道理并不难理解。工作的目的是为了挣钱，而挣钱的目的是为了消费。挣钱越多，消费的可能性就越多。一个人如果不停地工作，他就没有时间去做别的事，所以一个人用于工作的时间必定是有限的。为了说明人的工作时间如何决定。这里说的工作，是以挣钱为目的的劳动。而在工作以外的时间，我们称之为闲暇—也就是一个人可以按自己的喜好随意支配的时间。
劳动与闲暇——增加工资所不能解决的问题（2）
西班牙有一句用来祝福朋友的话：“祝你拥有健康、财富和更多的闲暇。”英国著名政治家丘吉尔曾这样描写他的假日：“我度过了愉