许多国有企业在按政府的指令承担实际相当于政府二次转移分配的政策性补贴任务，如政府补贴性的市场基础设施的供给。但并非所有的国企都承担同样的任务，将二次转移的功能仅用于住房保障，他们还要承担非住房性的公共产品支出。华远虽然没有承担经济适用住房的工作，但承担了地铁建设等公共职能。
国企承担公共职能的责任并非是市场经济中的问题，而是政府行为的公共责任。不等于在市场经济中企业可以在没有政府指令的情况下去降低产品的价格，或自行将应得利润转移给非特定的应享受政府补贴的对象。
回到市场经济中来看，企业所提供的各种商品与服务都无法代替政府的责任，都无力解决应由公共财政解决的满足低收入家庭的住房保障问题，更不可能用商品的供给方式改变收入分配中的不公现象。让低收入家庭承担住房土地的高额出让金只会增加分配中的不公平。
普布利乌斯？塞鲁斯曾说：“不可能让所有的脚都穿同一种鞋。”也就意味着不可能让所有的人都住同样的房子，都有同样的消费能力，都有同样的收入与财富。试图以生产同样的“鞋子”来满足所有的“脚”的做法也同样是徒劳的。
旧中国的妇女曾以“三寸金莲”为荣，市场会提供许多的小鞋，以迎合缠足者的需求。当妇女们放弃了缠足的习惯时，再生产这种小鞋就不现实了。如果今天因为生产鞋的布有限，只能生产小鞋，把还没有来得及长大的脚重新裹起来，这岂不是天大的笑话。但我们的身边正在发生着这样的故事。
房子是要使用几十年的商品，那么是按今天的低消费标准去组织大规模的生产，还是按现有的中高消费能力去组织生产？这就如同只有马车通行时所设计规划的道路并不能满足汽车时代一样，城市不得不为汽车时代的繁荣而付出拆除重建、不断加宽道路的代价。今天我们也在大量地拆除20世纪80年代初期为解决房荒而建设的大量低标准住宅。为什么不是用新建住宅满足中高消费，现存的大量住宅满足中等收入消费呢？难道一定要用新的“小鞋”来解决住房问题吗？这不是一种新的资源浪费吗？
记得小时候，除了过年我可能有机会穿一双新鞋或买一件新衣服外，大多数时候都是姐姐穿过的原是哥哥的旧衣服，再加上补丁之后传给我。
令我记忆深刻的是，有一年过年我们兄弟姐妹四人专门到照相馆正式拍了一张合照，至今这张照片还保存在我们各自的家中。最醒目的不是我们穿的“新”衣服，而是每个人都穿着露着脚趾头的鞋。
今天的年轻人不再需要穿带补丁的衣服了，却还没有到不能先住二手房的消费时代。难道一定要用削足适履的办法才能解决住房问题吗？难道先富起来的人不应先住上好房子吗？为什么为先富起来的人盖好房子的开发商就一定是坏人了呢？
市场做市场的事，政府提供社会保障与公共产品，这本是分工不同的两件事，但每到讨论市场的问题时，人们总爱将社会保障与公共产品放在市场竞争中混淆视听，似乎市场的失灵是因为市场没有提供公共产品与社会保障。中国的低收入家庭难道不应享受免交出让金的住房保障吗？
我们在粮食市场化时这样争论过，在大白菜市场化时这样争论过，在房子、医疗与教育市场化的问题上也这样争论着，几乎都是因为同一个原因——分不清市场的责任与政府的责任。各种各样的评价严重地影响着中国的市场化进程。
不承认一部分人先富起来的现实（不管是否承认这都是事实存在的），不实施对财富的保护，不允许对先富起来的家庭提供满足他们消费需要的商品与服务，并不能掩盖分配不公的问题，也无助于让先富起来的人将财富用于投资与消费。通过合法收入先富起来的人，也是合法的中国公民，也应有正常生活与消费的权利（非法致富的人要靠法律来约束）。一旦先富起来的这部分家庭的消费与财富从中国转向了境外，那么只能带来更大的损失，而不会带来任何益处。
问题并不出在已经有一部分家庭先富起来上，也不是出在开发商必须为迎合不富有家庭而建设商品房上。问题在于如何让未富起来的家庭也富起来，或者在他们尚没有能力利用市场化的方式解决住房问题时，用转移支付的方式帮他们一把，让他们也能过上正常的生活，并创造他们富起来的机会。
市场就是市场，商品就是商品，开发商该盖什么房子，还是会盖什么房子。
（2007年1月12日）
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小肚鸡肠
土地供给影响着房价，并不被许多人所承认，甚至有人认为增加供给并不能稳定房价。
茅于轼老师曾经举了个例子，我至今印象深刻，中国的新疆、内蒙古有大量的土地，既不是政府要保护的农用耕地，也不是已探明拥有矿产资源的宝地，为什么不值钱也没人去买呢？为什么也没有成为新建城市的繁华区呢？
城市需要有配套的公共产品让人们能提高生活的质量，这样土地才值钱，这种土地上的房子才在比较之中有了价格的差别。而这种土地的数量是有限的，也因此有了“物以稀为贵”。
土地的供给增加必然促进有效住房的供给。如果供求相对平衡或供略大于求，则价格就稳定或下跌了。市场中有只“看不见的手”，会在供求对价格的影响之间发挥作用，供大则投资减少、利润降低，资金就向高利润的地区或行业转移。假定没有垄断的非市场化因素，这只“手”就会发挥作用来调节余缺，价格也就随整体经济的发展而波动。
中国的问题在于土地的垄断供给和国有产权，因此不能像土地私有化国家一样自由地调节土地供给的余缺，土地供给量的多少就必然会对房子的生产量和价格产生极大的影响。
有人说土地供给增加了，但开发商可以买了土地之后囤积起来，造成市场中房子供给量的不足，以囤积来推动房价的上升。
囤积大约有几个基本前提：
1。可预测的有效供给量有限；
2。要有足够的现金流支撑；
3。囤积的目的是要造成市场流通量减少，以达到垄断土地的目的；
4。囤积的最终结果是因为囤积而产品升值。
为什么没有人囤积季节性产品（如西瓜之类）？为什么没有人囤积供过于求的产品？为什么同样是8分钱面值的邮票，却有着上百万元的交易差价？为什么有人要高价收购名画与古董？为什么死了的画家的画更值钱？事实已经在回答这些问题了。
如果说现存的房地产市场中有开发商在囤积土地与房屋，正说明是存在着供不应求的现象。如果土地的供给量巨大，还用得着高价去竞争吗？正是因为垄断，所以无法形成东方不亮西方亮的选择，而只能是死路一条去拼价格，这才推动了土地价格的飞涨。
如果供给量巨大，银行又拒绝贷款，开发商又有多少钱，能买多少土地呢？开发商把钱都买了土地又囤积起来不开发，这又如何变成利润呢？如果每个开发商都只开发一部分又囤积一部分，那好处在哪里呢？当土地大量供给（假设土地的区位价值相同）时开发商随时都能取得土地，又何必浪费资金去囤积呢？
“深挖洞，广积粮”是要有前提条件的，限量供给与充分供给完全不同。
当最初有一些开发商囤积土地时，如果供给是充分的，那么随时会有更多的资本进入这个市场，当房价因为土地囤积而高涨时，新的投资进入不就增加了供给，并会给囤积的土地造成损失吗？
但是，当其他的投资者想进入这个市场时，却被无法自由取得土地的门槛挡在了外面，这才形成了已在门内的人可能囤积土地的现象，他们恰恰利用的是供给不足的缺陷。
也许增加供给才是打破囤积的最好办法。增加供给加大了竞争，自然也会对价格产生巨大的影响，这与中国经济改革中价格闯关的道理完全相同。
怕就怕不能真正地做到土地的充分供给，如果增加的数量不足以让开发商不再囤积，或者说增加量不足以消化前面所提到的前提条件，那则可能是杯水车薪，不但不能灭火，反而起到了助燃的作用。
靠囤积土地并不能让开发商发财，不管是卖地还是卖房，都必然要在形成交易之后才能回收资金和产生利润。开发商囤积土地是期待能将土地高价转让，或者是期待后面的房子能卖高价以弥补资金占用的损失。而当土地供给充分、房子多了、房价不涨或涨幅低于成本时，还会有人囤积土地吗？
没有基础前提的评论，我只能认为是小肚鸡肠了。
用小心眼去判断投资者的智慧，恰恰是一群外行的特征。市场要真像这些人想象的那样，就不会有大国的崛起了！
（2007年3月6日）
天亮不是因为鸡叫（1）
自2002年之后，中国的房地产业经历了连续数年的各种调控，其中包括大量的行政管理性措施，但从现行的行政法规条文来看，更多地不是依法治国，而是依章治国。
仅举几例如下：
一、我国并没有有关经济适用住房的性质、定位、生产与供给方式的立法，但《房地产管理法》中有明文规定，政府或国务院有权确定特殊用地和非商品房的社会保障性住房政策。这些政策房并非商品房，不受《房地产管理法》的管辖，自然可以由住房决定其供给政策，包括供给规模、供给结构、供给对象等一系列限制条件。
但国务院的相关规章中并没有明确规定经济适用住房转让之后的适用法律。经济适用住房“出生”时是依据国务院和政府管理部门的行政规章，但是实际上，各级政府在执行中都通过转让给这个不受立法保护的“新生儿”悄悄地动了“手术”，让经济适用住房经转让后变成了商品房。那么，这个“手术”是谁授权或哪个法律给予保护的呢？
如果经济适用住房仍然在划拨的土地上，不管如何转让都不改变土地性质或都仍在政府的控制之下循环，则不受现有法律管辖，而只受法律授权的国家行政规章管辖就行了。但如果要改变土地性质，转为由现行商品房的法律管辖时，就应该有一个法律依据。
《房地产管理法》中有对划拨土地上房屋产权转让的明确规定，并有划拨土地可以转为出让土地和进行商品房交易的规定，但其前提都是将土地先由划拨用地转为出让用地（见第三十九条）。
但经济适用住房在转让后变成商品房的过程中，并非按此法律规定办理，也许政府按此规定收取了补交的土地出让金或收益金，但土地出让给谁了呢？土地出让合同的法律依据呢？
经济适用住房变成商品房的转换无法律规定，既不是房随地走，也不是地随房走。《物权法》中有专门的“业主的建筑物区分所有权”和“建设用地使用权”的章节，但找不到两种土地性质的房屋共处一地的法律，也不知道如何区分建筑物中这两种性质的房屋的共有部分，两种不同性质的土地与建筑的权利是否相等并可混合，也不知道建筑用地使用权证如何变更、转换与收回。
总之，我国并没有一套将社会保障性住房分散的法律，不能完全改变土地使用性质并使之与出让土地的商品化住房接轨。但现实中这种情况却按地方规章普遍发生，依法治国也就变成依章治国了。
二、《价格法》中对国家价格管理的权利进行了严格的限定，既有国家主导的政府定价权及政府指导价权，也同样有市场定价权，那么政府根据服务或产品价格管理的分类应各司其职，严格遵守法律规定。
除《价格法》外，另有《房地产管理法》和建设部的“88号令”对商品房价格的管理做出了明文规定。可以明确地看出，中国法律体系中的商品房价格管理完全是市场调节价的管理制度，也就是说，商品房有市场调节的自由定价权，政府不得以各种理由进行行政干预。
市场中的资产价格不会因政府的强制性限价而发生变化，不管限制的购买价格是多少，拥有者实际拥有的住房资产价格都不变，等于是用低价格享受着高资产的权利，并且可以通过转让再还原资产价格而获利。
从土地的价值最大化看，也许限价招标时政府已拿到了最高的土地出让价格，这并不影响土地价值的实现。但土地的真正价值不仅是从政府的收益来体现，更多的是靠设计理念和建筑本身的价值提升。限价会限制设计师的创造性和投资者的积极性，让他们无心无力去挖掘土地的最大价值，而政府的最终损失则是因为这块土地的限价而平抑了周边土地的价值。
当限价房否定了价值规律时，价格就不会对市场产生调节作用，那么这种房价又会对经济起到什么样的推动作用呢？要不要市场经济就成了影响中国改革方向的重大问题了。
三、为防止外资进入中国房地产业，某些误以为房价会因为外国人购房而高涨的决策者们想出了许多限制外资购房的办法，于是一些部门就联合或单独下发了一系列的文件。 。 想看书来
天亮不是因为鸡叫（2）
先是外管局与建设部《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，又是《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》等，但文件中却有许多令人无法用中国现行法律来解释的疑问。
例如，我国的法律明文规定，如果境外机构在境内设立的分支机构、代表机构、办事机构不是按公司法、三资法设立的，均没有法人地位，也并非自然人，
同时规定不动产登记的权利人应有法人或自然人的地位，那么这些没有法人地位的境外机构的分支机构或代表机构又如何持有房屋的不动产权呢？
如果法律允许这些非法人机构持有不动产，而这些不动产产生经济纠纷又需要通过中国的司法程序给予保护时，没有法人地位的分支机构或代表机构又如何通过法院立案进行诉讼呢？如果这些分支机�