牛狼商道 (原创)- 第25部分

　　近郊用餐休闲度假型商业地产方兴未艾，竞争环境相对宽松。

　　六、对策

　　1、抓住近郊用餐休闲度假型商业项目竞争环境相对宽松的时机迅速出击，快速出击抢占商机，抢占市场。

　　2、通过对比分析认识自我“做加法”。

　　（1）加欧洲风情商业公园环境品质优势

　　（2）加华阳天府大道快捷成熟优势

　　（3）加近郊休闲度假商气浓郁优势

　　（4）加一站式体验商业多样化情趣化优势

　　（5）加近郊消费潮流创造的商业前景优势

　　（6）加升值可观的商业原始股优势

　　3、通过比较分析认清大市场大环境和各种不易逾越的抗性“做减法”

　　（1）减华阳人口偏低的抗性，打休闲牌

　　（2）减主流人群较远的抗性，打环境牌

　　（3）减当地商铺租价、售价偏低的抗性，打创新牌

　　（4）减工程进度可能跟不上的抗性，打活动牌

　　（5）减年轻销售员缺乏投资分析能力的抗性，打培训牌

　　（6）打口岸生招商滞后的抗性，打展望牌

　　（7）减投资者对公司及项目了解不多。信任不够的抗性，打承诺牌

　　七、战略和策略

　　1、竞争战略

　　做活体验式休闲经济，作商业地产的创新者

　　走高档之路、精品之路、名牌之路

　　2、开发原则

　　整体包装，分段开发，

　　边建边卖，环境先行。

　　领导市场，创造需求，

　　体验经济，体验消费。

　　商业操作，风云变幻，

　　占领市场，重在执行。

　　3、推广策略

　　设定参照，快速聚焦，饱和攻击，一气呵成。

　　4、体验经济消费观念描述

　　以戛纳印像商业公园为舞台，以商业服务项目为道具，以消费者为演员，由经营管理公司导演的一幕幕消费大戏。

　　5、体验消费的群众基础和对本盘的战略意义

　　现代消费随处可见——时尚人士盼望已久——宣传推广一点就通——消费者通带来投资者通——投资分析跟进——销售难题可解

　　6、体验消费操作难度

　　在项目硬件及业态布局到位的前提下，能否创建真正意义的体验消费，关键在于经营管理公司和开发商对经营场地的造活能力。没有几个有影响的大型活动和强有力的观念引导很难激活这块新兴市场。

　　八、营销观念

　　1、引导时尚休闲体验消费就是引导投资就是促销

　　2、发现顾客需求，分析运作顾客价值

　　3、体验消费新主张：制造体验，销售快乐

　　4、“执行力”就是销售力

　　九、项目推广要点

　　（一）从项目本身理解价值

　　1、口岸价值

　　绝版口岸：临河、临干道、临老城、临新区，兼具道岸、河岸、人岸、商岸、和新城市组团中心的多重口岸价值，是目前成都南部新区绝无仅有的休闲口岸。

　　2、环境价值

　　公园环境：占地100亩，设计一流，配套一流的市政公园，还有500米河滨风光，是目前成都各新城市组团中绝无仅有的风景休闲商业楼盘。

　　3、产品价值

　　规模化、集约化、高档次、高品位，是成都产品规划设计前沿作品，具备体验消费的基本条件。

　　4、风格价值

　　欧洲风情：从建筑风格、商业布局到综合配套，处处体现纯正欧洲，特别是戛纳海滨特有的商业文明，是成都最地道的欧洲风情商业楼盘。

　　（二）项目商业动力（从未来消费终端替投资人把握商业价值）

　　休闲经济催生近郊商业楼盘，天府大道休闲经济方兴未艾（经济大势）

　　城南新区发展迅猛，华阳组团日趋成熟，商业楼盘商机凸现（口岸动力）

　　时尚人士追求高档、多元、体验消费场所（新的消费习惯）

　　十、产品概念及主题提炼

　　1、产品基本概念

　　总的概念：休闲第四城——地中海风情商业公园

　　风格概念：由欧式建筑、雕塑、街景、河景、码头、游艇、教堂形成的欧洲风情街区。

　　文化概念：由风情街区欧洲文化、河滨餐饮文化、海岸吧文化、教堂婚庆文化、广场庆典文化等组成的体验式商业文化。

　　功能概念：由品牌餐饮、品味休闲、格调娱乐、浪漫婚庆、体验购物等组成，有专业商管公司统一运作的休闲商业。

　　（2）商业文化剖析

　　欧洲风情文化广场：它是商家公关推广活动的场地、社区露天演出活动场地、市民锻炼休闲场地、单位和个人庆典场地（节庆、厂庆、婚庆等）

　　欧洲风情消费文化：通过经典欧式街区、加勒比海景、张力莫广场、教堂、游艇、西式消费、西式婚庆等传递欧洲风情消费文化。

　　现代品牌餐饮文化：通过打造成都外滩餐饮CBD，建构品牌餐饮消费特区，推广美食文化，打造永不落幕的财富盛宴。

　　国际时尚休闲文化：通过加勒比“泡”空间及各区域时尚消费场所，营建休闲文化。

　　戛纳电影时尚文化：通过电影沙龙、主题电影展播及若干高层次的文化娱乐活动，建构魅力时尚文化特区。

　　2、主题口号一（产品篇）

　　（1）总口号：

　　戛纳印像PARK　MALL——中国休闲“第四城”

　　（2）依据：

　　上海新天地、北京后海、广州沙面，成都就是戛纳印像。

　　（3）演绎

　　A、戛纳印像——永不落幕的美食盛宴

　　B、戛纳印像——体验欧洲享受型购物

　　C、戛纳印像——体验欧洲贵族式休闲

　　D、戛纳印像——感受戛纳电影浪漫之夜

　　E、戛纳印像——异域婚庆欧洲风情

　　3、主题口号二（消费篇）

　　日子缓缓，生活散散

　　4、主题口号三（口碑篇）

　　戛纳印像——烧钱的机器

　　5、推广选题

　　（1）华阳及成都南部新区究竟有多大？

　　阐述项目当前商业承载力及未来商业副中心价值。

　　（2）天府大道究竟有多长？

　　阐述项目餐饮度假经济价值及商业副中心价值。

　　（3）站在人南立交桥，你是出城还是进城？

　　阐述市民近郊消费大趋势。

　　（4）餐饮娱乐第一商圈在那里？

　　阐述四川现代餐饮品牌孵化园的创业投资价值。

　　（5）成都体验消费想你走来！

　　阐述体验消费给消费者、投资者、经营者以及整个城市经济带来的革命性的巨大机遇。

　　（6）成都商业中心呈现多极化

　　（7）成都消费者崇尚体验式、一站式、立体化消费。

　　价格策略、销售控制、推广计划、广告发布、广告表现、广告预算、预警方案等不便宣传，特此省略。

　　提案人：洪正举

　　2004年12月6日

　　（该方案已执行终结，供同行参考）

万伦集团之“热核聚变”
万伦集团之“热核聚变”

　　——房地产与城市建设相互借助之妙

　　经济“地壳运动”——3000亩东坡湖开发区怎样改变眉山？

　　湖居意识——万景房产怎样改变东坡湖？

　　豪放眉山，浪漫外滩——复活千载诗书城

　　万伦集团及有它派生出的四川万景房地产开发公司、眉山第八建筑公司，包括眉山东坡湖开发区的创业者或者说老板都是目前在四川眉山市名列前茅的大企业家廖伦万。

　　2000年，经一位记者介绍认识廖老板，当时，他在经销摩托车，因有一块几十亩的土地，想介入房地产，于是请我做顾问。

　　这顾问一当就是五年，几乎每个星期天都在眉山与这位跃跃欲试的房地产新锐研究讨论东坡湖开发区、绿岛华庭、外滩枫景、东坡外滩、外滩啤酒一条街等土地开发项目和房地产项目。为其撰写策划方案等各类文稿超过20万字。

　　眉山位于成都平原西南边缘，为成（都）乐（山）黄金走廊的中段，是“成都平原经济圈”的重要组成部分。面积7186平方公里，人口332万。

　　自南齐建武三年（496）置通基郡，西魏改眉州，到1950年置眉山专区。眉山地区钟灵毓秀，人文发达。古代有西晋文学家、《陈情表》作者李密，有“唐宋八大家”中的苏洵、苏轼、苏辙父子三人。

　　眉山山川秀丽，名人文化，长寿文化源远流长，有弛名中外的眉山三苏祠，还有黑龙滩、瓦屋山、槽渔滩、彭祖山、中岩寺等。

　　“东坡湖”改变眉山

　　——东坡湖开发区规划启示

　　“孕奇蓄秀当此地，郁然千载诗书城”，这是陆游对眉山的生动描述。

　　2000年，我踏着先人的脚印来到岷江故道经年形成的东坡湖，这里已不见“大江东去”的宏阔，也没有“十年生死”的缠绵，斯人远逝，唯物事流传至今。

　　城市的份量，在人文遗迹与城市发展之间和谐共处，如若眉山因“三苏”名扬四海，东坡湖也该因东坡先生的豪迈浪漫而焕发生机。如果这湾被水葫芦覆盖，被城市污水浸淫的“龙须沟”因我的辛勤工作而带着文化，带着商机，造福眉山人民。这一趟就没有白来了。

　　2001年1月10日，眉山“龙须沟”迎来排长龙的挖掘运输机具，眉山市最大的污染治理及土地资源整理工程即将拉开帷幕。上午10点，在工程开工典礼上，东坡区副区长刘忠志说：该工程将开挖河道污泥43万立方米，是东坡区“一号工程”，也是眉山环境治理“一号工程”，是眉山的“府南河工程”。工程竣工后，东坡湖将重现千顷碧波，东坡湖畔将崛起一座现代化新城。

　　我在一本画册上曾经这样描述：

　　在苏东坡诞辰960周年之际，展开眉山千年历史，印证了大诗人陆游的千古预言：

　　孕奇蓄秀当此地，郁然千载诗书城。

　　眉山人依托东坡湖千顷碧波，加大中心城市开发力度，重振东坡“苏堤”精神，在新千年刚好到来的时候，举全市之力打造东坡湖开发区。

　　东坡湖开发区地处城东，占地3000亩。

　　这里有——

　　一万平方米的休闲娱乐广场

　　十万平方米开放式湖滨公园

　　还有即将呈现的鳞次栉比的湖滨高尚住宅

　　我们要为你营造

　　湖光山色，满目葱茏的环境

　　我们要为你提供

　　发展自我，不负平生的机会

　　我们愿与你同舟共济，共创未来

　　自古“仁者乐山，智者乐水”，水倾注土地以灵性，土地也因水而更具生命力。

　　西湖使杭州充满柔美，成都因府南河的滋润再显天府之国的本色。

　　今天，东坡湖也为“三苏故里”增辉添彩，即将展现“群芳竞放，绿草茵茵，百舸争流”的迷人景象。

　　遗憾者，眉山新城建设多年，规模空前，却因隔荒地、污水、旧河滩与老城寂寞相望。

　　遥望老城不灭的灯火，喧闹的人潮，新城居民总也剪不断那份久违的都市情结。

　　而今，整治污水、改造河滩、开垦荒地。相信，东坡湖畔无须遥望老城的灯火阑珊。

　　改造后的东坡湖，湖面上百万平方米，风景秀丽，空气清新。

　　湖中莹莹清波缓缓流淌，湖岸绿树成荫，花团锦簇，一幅“蜀江波影碧悠悠”的迷人景象。

　　“三苏父子”雕像任由凭吊，诗文碑刻任由鉴赏。

　　整个湖区不离红尘却不会被打扰。

　　我们相信，清静不等于冷清，

　　未来的东坡外滩依然繁荣，依然火热，甚至比老城区，不，比如何一座湖滨新城更加绚丽，更加热闹非凡。

　　2001年，受眉山第八建筑工程公司（东坡湖开发区土地开发商）委托，接手东坡湖开发区规划策划，我和我的顾问团队大约花了3个月时间，完成了概念规划。

　　随着城市的不断发展和进步，人们对生活质量要求的不断提高，东坡湖开发区目前已成为眉山市民最喜爱的居住之地，甚至成为众多房地产开发者你争我夺的战略要地。

　　眉山市委、市政府作出重大决策：眉山将斥20亿元巨资打造中国漂亮的内陆外滩，使之成为眉山的城市名片。

　　一石击起千层浪，眉山外滩受到社会各界的强烈关注。当地有实力的房地产开发商如万景房产、多友公司、玫瑰园，以及成都房地产界的一批知名企业如成都众诚地产等纷纷入驻外滩，抢得先机，在这场外滩建设中，跑马圈地，掀起一场强烈的外滩土地争夺战。

　　东坡湖开发区及整个眉山外滩将以3000亩东坡湖湖湾为依托，将修建旅游、休闲、娱乐、购物、居家等各种配套设施，最终形成一条长达10华里的沿湖新城区。

　　如今，当初每亩20多万元整体拍的的开发用地已经卖到几百万元一亩，土地发展商、房地产开发商赚了多少钱真是难以估量；对眉山市城市建设推到今天的高度又作了多大的贡献，更是无人知晓。

　　为便于读者对我所服务的东坡湖开发区及万景房产的了解，不妨读一下下面这段文字。

　　万景房产和它的“湖居生活方式”

　　与成都的房地产比起来，眉山房地产没有那么多的炒作，消费者也很实惠，你的东西不好就卖不掉。相比成都的某些楼盘，眉山的楼盘少了些喧闹，多了些宁静，少了些钢筋水泥，多了些树木花草，少了些人际应酬，多了些个性舒展，少了些资金投入，多了些居住空间。特别是有眉山首席高尚社区之称的万景绿岛华庭及万景系列楼盘所创造的“湖居生活方式”，正以其“水光潋滟晴方好，山色空蒙雨亦绮”的迷人景观和休闲氛围，受到周边城市消费者的喜爱。总之，走进眉山，走近东坡湖，你确实会有一种格外的轻松。

　　近年来，人们津津乐道中小城市生活，乐道河居、湖居生活方式，那么，这究竟是一种怎样的生活方式呢，让我们看看，万景房产和它演绎的“湖居生活方式”。

　　“湖居生活方式”根植于眉