痪僭黾拥�1亿多平方米，并在1994年爬上18000多万平方米的顶峰。此后，宏观调控开始，经济增长趋缓，房地产开工面积也逐渐下降，并在1996、1997年再次达到谷底。
但就在1998年，具有分水岭意义的一年。制度改革所释放出来的能量让人惊叹。
为了应对1997年的亚洲金融危机，时任国家总理的*启动了1998年的住宅改革。1998年7月3日国务院颁发“国发〔1998〕23号”文件，要求进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设。停止住房实物分配。
1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。其间单位以很低的价格，将住宅的产权转让给个人，这就使很多人一夜之间财产倍增。房改将几十年积累下来的财富在短时间内猛烈地释放出来，整个社会的实际财富在短短的几年，成千上万亿地剧增。
全国住宅当年开工面积在1996、1997年跌到谷底1亿平方米多一点，但在1998年有一个急剧的跳升，达到亿平方米，猛增将近6000万平方米，当年就超过了1994年经济高潮时13。亿平方米的顶峰。随后一路攀升，连续多年高速增长。
我们可以用“古董效应”来解释这种制度进步带来的存量财富增加：对于一个一直在使用破旧祖传家具的人，他的财富在“家具市场”上可能一钱不值。这时，随着制度进步，出现了一个“古董市场”，此人的个人财富立刻就会价值倍增……原因不是来自他的投入，也不是因为家具产生了显着的物理变化，而纯粹是因为出现了一个“古董市场”。其效果相当于原子物理的发现，使原来毫无价值的铀矿，身价倍增一样。1998年的住宅制度改革是典型的帕雷托改进……政府把住宅用“家具”的价格卖给现有的居住者，而居住者得到的却是“古董”的价值……政府没有损失而居民的财富增长了。
在传统的统计看来，此次房地产是没有经济增长支持，莫名其妙吹起的泡沫。而实际却是，这次房地产增长不仅是真正的社会财富增加导致的，而且这种增加规模之大远远超出了我们的想象。房地产市场的出现，使住宅从“生产资料市场”中分解出来……相当于古家具从“家具市场”进入到“古董市场”……必然导致全社会财富的巨大增加。房地产投资和收入在国民经济中的比重，完全不能说明此次房改在国民经济增长中的作用。1998年前后各项房地产指标的突变，只不过是露出水面的冰山，向我们暗示了制度进步释放出来的巨大隐形财富。书 包 网 txt小说上传分享
谁让房价成为不能承受之重？（2）
但到了2009年，低价出让房产已经不可能，工薪阶层面对的是冷冰冰的商品房。有一则“民谣”如是说：“上学把家长逼疯，买房把家底掏空，治病不如提前送终。”政府的土地财政和开发商的暴利与1998年的让利形成鲜明对比：对购房者的盘剥构成了今日的高房价，这个蜗牛的壳每一天都背着。
清华大学2007年的研究报告认为，由于在住房体制转轨过程中住房双轨制的存在以及城市居民收入差距的拉大，私有住房主要集中于效益好、地位高的、资源多的企事业单位的工作人员和中高收入家庭，即改革成果主要集中在收入可持续增长的、在市场改革中处于优势地位的群体。
在房改初期，住房价格机制没有到位的时候，很多住房都是以大大低于当时市场价格的水平转到个人手里的。而在住房市场中，中高收入群体则进行投资性购房，带来较高的住房空置率。中国国情研究会与万事达卡国际组织发布的《2006年中国生活报告》称，年收入超过11万元的高收入群体中，超过40％的人拥有两套以上住房，其中22％的人未来一年内还打算买房。与中高收入群体的平均住房面积和居住质量得到显着提升形成鲜明对比的是，还有大规模的居住困难群体拥挤在人均不足8 平方米的狭小居住空间中。
我国住房制度改革的一条主线就是对居民住房购买力的提高，无论是开始的“三三制”、提租补贴还是后来的住房公积金，都是为了在打破原有的住房制度的同时能够保持居民的住房购买力，不至于使居民的生活惯性在住房配给突然缺失时没有应对的能力，其最终目的是在住房领域里寻找一条能够向规范化的市场经济过渡的渠道。
事实上，我国现有的住房保障，在很大程度上基于刺激国内消费，促进住宅消费，拉动了经济增长。但是，住房既是经济问题，又是社会问题。在我国的房改过程中，过多的地偏重经济层面，而忽视了住房的社会意义，即住房作为社会个体的生活必需品，对于社会低收入群体而言却是无力购置的，需要政府提供相应的住房保障措施。而我国现有的住房保障制度在政策目标的定位、措施的完善性上都存在问题，住房保障的初衷并没有完全实现。
任志强辩驳的话还是要听一听：房价中土地价格的比重不断提高，从最初的约10％到了今天的40％…60％，无疑对价格的影响与推动作用巨大。2008年全国的平均房价为3919元/平方米，但全国平均的住宅用地价格为4625元/平方米，按1：2的容积率计算，土地成本占到了房价的59％（全国平均容积率不到1：2），足以说明地价对房价的影响。
没有一个地方政府和土地部门肯承认土地是房价上涨的原罪，也没有哪个专门指责与痛恨开发商的人将土地上涨的因素明确地告诉民众，但却不可不承认面粉贵过面包的现象。
为什么面粉会贵过面包呢？这就回到了重置成本上了。当土地出现天价时，房价一定会被推高。这正是在于更多的人会从重置成本上考虑而推高房价。
开发商用100万元购买一亩地时，如每亩地开发之后获利100万元，但再购买一亩地时，土地已变成了200万元/亩，表面看开发商每次开发都获利丰厚，但每次变成土地时，却发现重置成本在不断地提高。所拥有的土地资源并没有在不断的交易与交换中增加，那么就只能随着重置成本的提升而推高房价。似乎争取获得能比重置土地时更超额的利润，否则岂不只获得名义上的利润，却无法增加再生产过程中扩大。
任志强搪塞的话也说出了房地产商的苦衷。
txt电子书分享平台
开发商还是不要犯众怒
买不起房子在家本来就被媳妇骂，如今遭人调侃，不少“血气方刚、正气凛然”的年轻人在网上发帖*地产商。更让他们郁闷的是，工资没有增长、待遇没有提高，而房价怎么在2009年的春天就开始涨起来了呢？
遇到每一个房地产商，我们都在质问：为什么房地产违反经济周期？那些毫无理由的房地产复苏比2009年的第一场雪来得更早一些。
2007年的楼市癫狂还记忆犹新，那些在6100点买入股票的人还远远没有解套，就算热钱登陆，就算中国也用飞机撒钞票，房地产复苏的基础坚实吗？
但让我们这些老百姓难以理解的事情还是发生了：从年初开始，房价开始爬升，房地产这只有着九条命的猫儿让那些住在茅屋中的人咬牙切齿。我也咬牙切齿，房价的确已经成为很多人不能承受之重。
回头看看，这一轮的楼市重返暂时的繁荣境地与政府的宽松政策有很大关系。如果说这是新一轮泡沫的前奏，那么秋后算账，政府决策的失误难辞其咎。
政府的逻辑在哪里？为什么政府要让房地产“火”起来？
这是因为房地产已经绑架了中国经济的复苏，或者说房地产成为中国经济复苏的救命稻草。传统拉动经济的主要的一驾马车……出口……已经基本废了。5月份出口跌幅超出市场预期，其中一般贸易出口，如钢铁和机械，尤其疲弱。瑞银报告认为，尽管预计出口增长将在今年晚些时候企稳并开始反弹，但并不认为这种反弹会强劲到足以带动出口部门投资的增加。全球经济增长前景的暗和产能过剩对出口部门投资的抑制要持续较长一段时间。
第二驾马车……投资呢？由政府政策刺激，由财政支出以及更为重要的银行贷款来融资的国内投资无疑是当前经济复苏最重要的推动力。5月份城镇固定资产投资同比增速提高到39％，其中国有企业和基础设施投资增速领先。
但是，由刺激政策所推动的经济复苏的可持续性确实可能成为一个严重的问题。而为了解决这个问题，房地产的快速复苏担当重任，瑞银就认为，中国内需持续复苏的关键在于房地产行业。
现在房地产只是“看上去很美”，偶尔出现的几个“地王”并不能让人相信房地产的新开工能有奇迹出现。但接下来500多万套保障性住房的兴建让人振奋，国家投资会让开发商闲余的铲土机忙碌起来。
我们看到建筑材料需求已经开始反弹，这将带动工业生产在未来几个月出现持续的复苏。而让政府选择在这个时候抛弃房地产，显然是不现实的。但开发商也不要得意，出来混，迟早要还的，生杀予夺，很多东西掌握在政府手里。一旦政策面稍微收紧，银行放款条件苛刻一点，很多房地产商日子就要不好过。
俄罗斯有个普京，中国有过所谓的“公私合营”，开发商还是不要犯众怒。
。 想看书来
杨百万：我不是江湖骗子
2009年，从6100点狂泻的中国股市悄悄地从1600点猛涨到近3500点，很少人明白为什么，知道的偷偷赚钱。
年近六旬的杨百万出场费又涨了，每个周末，杨百万几乎都要做演讲，中国主要城市几乎都留下了他的足迹。在广州学而优书店，杨百万写的书长期居于经管书籍前10名。
“不做死多头，不做死空头，要做就做滑头。”这位从中国开设股市就炒股的风云人物，有着常人没有的智慧。但他这些“皮划艇”的炒股智慧有时却被一些人视为“骗子”，对此他矢口否认。
或许，我们更推崇的是他20年股市的生存智慧，至于炒股的技巧，很多时候还是得靠自己“浴血奋战”。
精明的上海老男人
“要请我演讲，可以，但是要付费的！”就连鼎鼎有名的中央电视台、凤凰卫视的《鲁豫有约》也不例外。这个精明的上海男人从来不忌讳谈钱，在他的眼里，这是自身价值的体现。
杨百万，1950年出生，真名杨怀定，中国第一批散户股民，股海二十载，从2000元起步，在人们渴望成为万元户时，他已成为百万富翁。与他同期的股民，无数个黯然离开了股市，而唯有他屹立不倒。于是，这个只有初中文化的股民被人称为“杨百万”、“股神”和“股市不倒翁”。
这个和国际投资大师罗杰斯同龄的中国散户班长，见证了中国证券市场发展的风雨历程。2007年8月18日，昔日中国证券市场的风云人物云集深圳联办主办的“中国证券市场18周年”庆典。刘鸿儒、高西庆、李青原、王波明、尉文渊、王健、阚治东、项怀诚、陶冬、高潮生、汤仁荣、邵淳、王巍、许小年、华生……唯一一个代表散户出席的就是杨百万。杨百万说，“这是历史对我的肯定”，而在18周年图片展上，杨百万在电脑前下单的年轻身影被永远定格。
如今的杨百万身家早已不止百万，但他似乎比以前更忙碌了。“我现在每天都要写书写到两三点”，两年前在广州与投资者分享他多年投资经验后，杨百万略带疲倦地说。
但也有投资者怀疑，如今的江湖已经不是杨百万当年那个散户占主流的江湖，杨百万是否能够再立潮头？他们甚至质疑杨百万是个大骗子。
面对一些风言风语，杨百万没有理会，“生命很短暂，我要把我的经验财富与股民分享”，如今他每天坚持写书、看盘、演讲。“要为自己留下点东西”，杨百万的财富不仅仅是金钱，还有20年来体味的证券市场的酸甜苦辣。
2007年9月28日，广州，杨百万再次预言：现在又到了“530”前夜，之后的10月、11月，股指从6000多点的高位一直调整，最低跌到了1600点，与多年前的“推倒重来”差不了多少。
杨百万说，现在新股民太多，又没有认真学习，以为股市一定会赚钱，这是很危险的。“散户就像韭菜，今天割了明天还长，所以主力才赚钱”，跟庄、跟着主力赚钱是杨百万的不二法宝。
如今的他，偶尔实战一把，但绝对是一个坚定的滑头，“不做坚定的多头，不做坚定的空头，做坚定的滑头”，在他看来，证券市场的风险很大，作为一个散户一定要理解风险和机会共存的真切含义，证券市场成功与否是六分心态三分技巧一分运气，缺一不可。只有学习才是成功的基础，除了在证券市场搏击中的磨炼，凤凰涅盘升华后的心态是任何人无法教授的，它是成功的必然基础。
“证券市场经过十多年的搏击，我深刻地认识到有迹有规律可循，但一定是工夫不负有心人。侥幸成功是偶然的，失败却是必然的。”杨百万语重心长地说。
“侯耀华走了，让我感触很大，人总要留下一点东西的”，现在的杨百万比很多年轻人勤奋。
运气只占一分
杨百万有句炒股的座右铭：六分心态三分技巧一分运气。在他成功的背后，运气占的比例很小。
“中国的投资者很少有人能容忍自己的年收益率不到30％，恨不得股票明天便番，殊不知全世界投资业绩最好的投资大师巴菲特年均复合收益率也不过区区23％。”杨百万说，实战中不少投资者在业绩不佳的时候往往把原因归咎于运气，“为什么我的运气这么差，一买股票就下跌！”
真正的投资大师，从来就不承认运气对投资有作用。投资成功靠的是理性，在市场面前投资者要保持理性的决策是一件非常困难的事情，人之所以会被命运戏弄，更多时候是被人性中贪婪、恐惧或愚蠢的想法所毁误。如今异常火暴的行情，很多人是被先进者动辄50％以上的收益率所吸引，却忘记了前几年股市连跌4年半的教训。所以大师们给人们的第一个教训便是：战胜市场之前必须先战胜自己，必须抵抗�