地产江湖 揭密房地产大腕的发家史- 第4部分

　　在腐败和清廉之间，没有空间了吗？

　　有西方谚语云，条条大路通罗马，何必单恋一枝花？

　　本回让我们看一下地产大腕们如何走过灰色区域。

　　万科在行业内是出了名的奉公守法，这是通过早年间的切身代价换来的。

　　1995年，上海万科工程部爆出集体受贿事件。当时上海城市广场工程部的一起共事的4个人，共同接受贿赂，彼此认为这件事情天知、地知、你知、我知。但是没想到，行贿的工程商在其他案子出了事，在审问中，他把同万科这几名员工的交易也交代了。

　　万科的一位职员开始对这些事实不予承认，但不久以后他承认了，大概受贿了15万。他坚持说没有受贿缘于他认为没有字据，可以对此不予承认。但是他没有想到魔高一尺、道高一丈，送钱的伙计带了录音机，把整个过程录下来了。

　　王石对此事件的反思是“以一批人进监狱为代价，换来三五千万、一个亿的利润，这个代价是不是太大了！人的毁灭、家庭的灾难，这是无法用金钱衡量的损失。项目不成功，甚至做砸了，都可以重来，而人一旦失足，不但自己终生悔恨，对公司的影响也是非常长远的。毫无疑问，如果上一个项目要付出如此沉痛的代价，那我们宁可不上这个项目！以牺牲人为代价换取利润，是不可取的。”从此以后，万科在做项目评估之时，不但要看利润回报，还要看管理资源能不能跟得上，如果管理资源上不去，就绝不勉强上马。




第四回　　　如何走过灰色区域（3）




　　2000年，沈阳“慕马”事件发生，不少人士就此宦海沉浮。万科东北公司总经理也被“双规”，被要求交代万科和“慕马”的关系，理由是作为沈阳最大的房地产开发企业，可能同“慕马”没有牵扯吗？这位总经理被关了20天，调查结果是，万科在沈阳7年开发过程中，和“慕马”没有任何牵扯。

　　同志们，多少人是看着没问题，一审就问题一大堆，说的比审问人掌握的还多。20天没审出问题来，一个字“牛”，万科确实牛。

　　2001年9月，原深圳市副市长王炬因涉嫌犯巨额财产来源不明罪被逮捕。王炬担任深圳市副市长，主管全市的城市建设和城市管理工作，王炬出事后，深圳房地产市场大为震动。王石安之若素，我没向他行过贿，怕什么！

　　王石和王炬之间有一个案例，值得好好借鉴一下。该案例可见老王的回忆录《道路与梦想》第210页。

　　“1999年下半年，王副市长亲自主持会，审批万科的立项报告。但万科申请的几个地块都未获批准，由主管城建的副市长指定中心区中央位置的一块16万平方米中心绿地为购物广场用地，容积率0。8，可建面积近13万平方米。

　　接到规划的蓝线图并没有兴奋，因为占用的是规划绿地，要求整个建筑埋在地下，包括停车场。这种限制，增大建造成本还不是要害，要害在对消费者的不方便。在大城市的商业密集区，地皮昂贵，才建设地下商场、车库。

　　万科同中心区建设办公室各持己见。

　　2000年初，中心区建设办公室一纸通牒下到万科深圳地产。规定之前不按规划要点上报方案视同放弃。最后的截止日期已到，万科没有上报方案。

　　其后不久，王炬出事了。

　　其后，王石和华润的一位高层聊起“王炬”案。

　　华润高层问：“为什么购物广场被收回？”

　　“规划通不过。”

　　“怎么没争取？”

　　“王炬那老倔头你还不知道？”

　　“嘿嘿，王炬把中心区那块地介绍给我们了。我当时问，不是给万科做了吗？王炬摇头说万科没实力。我们还真认真考察了，考察的结果，认为规划有问题，同万科的结论一样。询问能不能修改？王炬秘书给介绍了一家咨询公司。还真去了。你猜公司老板是谁？嘿嘿，王炬的女婿。他打包票能修改规划要点，当然了，修改要付出代价。不就是咨询费吗？只要合法，华润也会接受。可王的女婿口气太大，表态怎么修改都行，为表诚意，说‘规划要点修改批准完成后，再收咨询费。’嗬，这种主谁敢碰啊。华润也放弃了。”

　　这段对话非常有意思，华润方的潜台词是“只要合法”，咨询费可以给。谁让人路子野呢，人家能改规划，你也需要修改规划，互相需要、互相满足。

　　但前提是，要合法。

　　只有合法了，大家面子上、账面上才都好过。

　　但对方把这个事情想得过于简单了，过于口气大了。

　　在现实中，华润、万科没接这个项目，但类似的项目，没了万科、华润就没人接了吗？

　　当然会有，但有一个问题是，当贵公司接了该项目、给了咨询费，贵公司所承担的风险也随之上升，越界了。

　　大公司不是不明白事，但更明白界限在那里，黑色区域，呵呵，那是不好玩的。

　　万科的作风和王石个人的风格也有关联，据云，王石曾经去看过入狱后的牟其中，也有人说看的是入狱后的储时健，探看完后，王石感叹，人这辈子，要么求名不求利，要么求利不求名，不可兼得，自己求名了。

　　冯仑冯总那更是个人精，谈天说地、口若悬河、辩才无碍、思维灵动，行走江湖更是利害。呵呵。

　　冯仑的一段话更见混迹江湖的三昧，“好的企业还要看公司老板或经理下班以后干什么，和什么人混在一起。如果天天跟政府官员在一起扯，那一定是为了寻租或者遇到了什么麻烦。如果还在酒楼桑拿里或泡银行，那一定是公司空手道还得银行援手。如果左右不离公检法、江湖弟兄，那一定还有铤而走险的事需要摆平。




第四回　　　如何走过灰色区域（4）




　　相反，一间公司，如果老板或经理并不成天往政府跑，而是往国内外同行那里跑，往市场（产品市场和资本市场）上跑，那一定会变成行业先进。如果银行彬彬有礼、公事公办，或者由手下普通员工或公司就能搞掂，那一定是财务健康、运行良好。万科声言决不行贿、阳光利润，所以鲜见王石混迹于官大人之间，亦不与公检司法的人推杯换盏，反倒是落拓洒脱，寄情未来，玩山弄水。”

　　记得以前黑马富豪严介和笔者谈论起腐败问题时（这老兄从事的是基础建设，更是腐败高危行业）曾说过这样的话：领导喜欢的是既能干又听话的，我们太平洋活干得好，又听话，领导干吗不喜欢。

　　这话真是非常有意思。很多自以为关系、路子野的公司或人真的应该好好听听，学习了这话的精髓，以后也省得犯事，省得给领导添麻烦。

　　黄怒波在地产大腕中走出了一条坦荡的康庄大道，此大道正和这个理论暗合。

　　1997年，黄怒波决定投资500万到600万元搞宏村开发。在很多人的眼里，当时宏村就一破烂。就这样一个“破地”值几百万元？很多村民当时都觉得黄怒波是个“傻瓜”。

　　黄的初期投入基本都做了宏村的保护规划，然后再慢慢结合旅游开发。宏村第二年的旅游门票收入就达到400万元，之后的旅游收入更超过1000万元。

　　由于宏村保留了古代风貌和文化元素，2000年，宏村被联合国教科文组织认定为世界文化遗产，而同时提交申请的周庄却落选了。

　　这个案例的借鉴意义非常强，大家首先可以换个角度，从宏村地方官的角度考虑。

　　对大多数人来讲，当官一任，总是想造福一方的，就算是中饱私囊，也愿意给地方留个好名声。再说，就算你不爱惜百姓，但为了自己的仕途，你也得干出些成绩来吧。

　　什么政绩能比把一个破烂村子转变成世界文化遗产强？

　　如果你是宏村的父母官，黄怒波这种企业家，你得多欢迎啊。谁敢腐败勒索黄老板，绝对是违背广大人民的利益！讨之、伐之！

　　呵呵，把企业的利益、官员的利益、社会的利益结合在一起，这才是聪明、能干的妙招。

　　还有几位大腕，经常做些慈善事业。朱孟依、还有黄如论黄老板捐款都是大手笔的，成千万、上亿的捐，捐资助学。

　　有媒体曾经报道过这样一个新闻：上海建桥集团曾经捐建了12所希望小学，其所在地大多有建桥的地产公司。“不在当地做点事，刁难你的人太多。如果大量行贿，受贿者抓进去，我们也完蛋了。所以我要求各地的分公司，要送大礼就送给当地的人民，不送给个人。”建桥集团董事长周星增说。他把这样的慈善称作是“规避风险”。

　　呵呵，这同样是非常聪明的做法。学生有困难、政府有财政压力，那地产公司出钱助学。即光明正大，又口碑好。既帮助了当地的建设，增加了官员的政绩，又为企业树立了形象。这样的公司，谁不喜欢啊。

　　拉关系未必就是吃吃喝喝、行贿受贿、卡拉OK、美女肉弹、金钱轰炸，好的办法也是有的，而且还保证你午夜梦回时睡得好觉。

　　不可回避，确实是很多公司、很多人靠关系、靠内幕赚得了一桶金、几桶金，但出来混迟早都是要还的，如果不能把公司从“内幕关系型”转向正常的“资本密集、技术密集、劳动力密集型企业”，那公司迟早要跨。没有一家大公司是只靠腐败就能立足的。对很多公司来讲，走出黑色、灰色是一道坎，迈过去一番事业，迈不过就难得善果啊。

　　有的大腕顺利地走过了灰色区域，有的大腕旗下的公司就未必顺利过的了这一关了。

　　呵呵，下回书，咱接着讲。

　　华远地产身陷“赵安歌腐败案”

　　此案例源于北京市检察院方面公布的2005年十大精选案例之一。

　　赵安歌，中国银行原副行长，在主管部门调查中国银行开平支行案期间，其蛛丝马迹引起了调查部门的注意。




第四回　　　如何走过灰色区域（5）




　　2002年9月6日，北京市人民检察院反贪局侦查一处承办赵安歌案。在三天之内，承办人员审阅了专案组调取的涉及赵安歌问题的全部材料，提出对赵安歌进行立案侦查的意见。

　　赵安歌，男，1950年6月19日出生，辽宁沈阳人。1976年毕业于中国对外经济贸易大学，同年进入中国银行。曾先后在总行财会处、卢森堡分行、总行财会部工作，担任过副经理、经理、副总经理、总经理等职。1995年9月任中国银行副行长，同年11月任中国银行董事会常务董事，后调任中国农业银行副行长。

　　在预审的同时，对赵安歌住所和办公地点进行的搜查也同步展开。得知赵安歌被采取强制措施的消息后，其女友赵某于当天出逃境外，在对其与赵安歌的住所进行搜查时，细心的侦查人员发现了一份合同，是由中盛融通投资咨询有限公司（以下简称中盛融通公司）和北京华远房地产公司（以下简称华远公司）签订的咨询合同，合同约定中盛融通公司为华远公司的房地产项目销售给中国银行进行咨询，并收取1％的咨询费一百九十余万元人民币。这份合同产生了诸多疑点。经了解，中国银行确实购买过华远公司的项目用于职工宿舍，而这正是赵安歌负责的项目。

　　针对上述线索，专案组侦查员立即对赵安歌进行预审。在问及上述问题后，赵安歌立刻供认了在购买华远公司房地产项目的过程中，伙同其女友赵某及赵某的弟弟赵振华，以虚假咨询合同的形式收受华远公司贿赂款一百九十余万元人民币的事实。至此，对赵安歌的预审工作取得了圆满成功。不仅为案件的调查取证工作指明了方向，也为整个案件的办理奠定了坚实的基础。

　　赵振华在赵安歌案发后即从北京乘火车回到黑龙江，刚开始没敢回家，在过了一段时间后看到没什么风声，就悄悄潜回了家中，没想到他刚回家的第二天就被抓获。赵振华到案后，很快便交待了伙同赵安歌、赵某收受华远公司一百九十余万元贿赂的问题。同时，经过专案组深入细致的工作，华远公司总经理任志强以及经办人员也证实了上述问题。

　　2004年4月2日，原中国农业银行副行长赵安歌、原中国银行财会部总经理李耀森、珠海安平实业发展有限公司总经理索立鸽以及南京银佳实业有限公司董事长王龙俊涉嫌受贿、挪用公款、行贿一案，经北京市第一中级人民法院审理作出一审判决，以受贿罪、挪用公款罪对赵安歌判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。赵安歌接受一审判决未提出上诉。

　　据说赵安歌为人口碑不错、有义气，犯事主要是让女友拖下了水，据说这个女友很是漂亮，来头很不简单，当年和王宝森就……

　　华远地产的这190万走咨询费的名目，据说当年就是这个女友出的招数。

　　曾经陷在腐败案中的地产大腕旗下的公司，不光只是华远，下回接着说。

　　新恒基身陷“牛忠光案”

　　这个事件很多朋友已经都知道了。

　　《财经》杂志2006年11月做了题为“黄俊钦、黄光裕受查　早年中行贷款事发”的报道。在报道之前2006国庆期间，市场已经有相关消息流传。弄的国美系下属公司人心惶惶。

　　据市场消息和《财经》杂志报道，此次调查主要起于“牛忠光案”。

　　牛忠光，历任北京中行信贷处处长、行长，中国银行总行董事，并曾于1999年负责筹办东方资产管理公司。牛忠光在金融界浸淫40年，人脉熟稔，颇有神通。

　　黄俊钦是通过北京女商人雷瑛与牛忠光结识的。现年45岁的雷瑛在北京开有多家公司，与牛忠光过从甚密，后者对雷瑛的生意频频关照，这在北京中行内部是公开的秘密。

　　2006年年国庆前夕，雷瑛与牛忠光相继被捕。

　　据《财经》杂志报道，“多年来，对黄俊钦兄弟巨额财富的来源向来不乏质疑。此次官方调查显示，民营的“新恒基系”和“鹏润系”在创业阶段，涉嫌以违法