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“储户将自己的现金存入银行，可以从银行获得一定的利息。银行要想生存下去，必须运用存款中可支配的部分，进行各种各样的投资。以便赢取利润，来支付存款利息和各种经营成本，以及获得利润。因此，对于银行来说，要想生存下去，投资是必不可少的。而且只有能够从投资中获得足够的利润，银行的存在和发展才能维持下去。”
“银行的投资方法和途径是多种多样的。其中，最重要的一种方式是向个人或企业提供贷款。因为贷款的利率比存款的利率要高，银行可以通过息差来获得一定的利润。贷款的数目越多，在可以顺利收回贷款的情况下，所获得的利润也会越多。当然，银行并不能将所有的资本全部投放出去，它必须留下一部分为日常的存储经营做准备，也是为了应对某些突发的状况和危机，是为了提高自身抗风险的能力。”
“银行以贷款的方式进行投资，最重要的一点就是看贷款能否按时收回。如果贷款能够按时收回，那么银行通常就可以获得一定的利润。而反之，银行的贷款难以收回，银行就可能承受一定的损失。当然，这不是绝对的。因为贷款通常具有一定的抵押，如果贷款难以收回，银行可以通过贷款人抵押的财产来获得相应的赔偿，前提是，抵押财产的估值可以抵付贷款人的借款。否则，银行将可以通过担保人来获得相应的赔偿。”
“以房贷为例。某人以分期付款的方式，通过银行按揭贷款购得一套住房。这时，银行贷款的抵押就是他所购买的这套住房，他所应付的还款数目就是他的贷款数量。后来，由于某些原因，他无力继续向银行还款。这时候，在一定条件下，银行有权将他所购买的房屋收走，用来偿还所欠的贷款。这时，只要贷款人购买的房屋，也就是贷款抵押的出售所得，高于他应偿还的贷款数目，银行的损失就可以避免。否则，银行也可以通过向担保人追讨相应的款项，来避免自己的损失。”
“在正常的情况下，银行可以通过这种抵押贷款的方式，来尽可能的避免或减少损失，降低自身的经营风险。当然，在具体的经营过程中，难免会出现一些坏账，承受一些损失，但只要将损失控制在一定的范围内，银行就可以获得一定的利润，进而很好的维持自身的经营和发展。可是，实际上，银行也有可能因为这种看起来十分保险的投资方式，而陷入到危机或困境之中。”
“银行的这种抵押贷款方式，主要是建立在贷款抵押的市场估值是相对稳定的，这个基础之上的。也就是说，贷款抵押的市场估值发生大幅度的波动，特别是大幅度下跌的情况下，银行的这种抵押贷款投资方式，将可能承受一定的风险。贷款抵押估值下跌的幅度越大，银行投资受损的可能性也将越大。”
“对，”张哲点头，“银行的这种风险常常是基于，市场大幅度的波动这个基础之上的。说明白点，就是市场中出现泡沫，然后，泡沫又【文】破裂的过程。也就是经济危机的【人】发生发展过程。在这样【书】的情况下，银行的投资【屋】受损风险很高。如果经济危机的危害足够大，银行的经营策略再发生某些失误，银行出现重大的经济损失一点也不奇怪。如果这种损失足够严重，出现银行破产倒闭也不是不可能。”
“恩，”凯威儿笑了，说：“我说怎么越说越费劲，还是回到经济危机爆发前后这个背景中来说吧。”想了想，才接着说：“还是以房贷为例。假如某人以分期付款的方式购得一套住房。房屋面积为100平米，总共花费60万，首付18万。对于银行来说，贷款人相当于从银行贷款42万，贷款抵押是所购买的这套房屋。”
“我们以一种很极端的情况为例。购房人刚刚交完首付，办完手续，购得房屋。这时候，经济危机爆发了。随着经济危机的爆发，房屋价格开始迅速下跌，在极短的时间内，房屋价格下跌50％。在这种情况下，对于事例中的购房人来说，他花费60万刚刚购买的房屋，现在只值30万。”
“这时候，如果购房者继续向银行还自己的购房贷款，他需要再支付42万以上，可是他的房屋现在一共只值30万。这时，对于购房者来说，继续向银行还自己的房贷是不划算的。因为，继续支付房贷，他需要一共花费60万来购买一套房子。而停止还贷另外购房，即使加上已经支付的18万，也只需花费48万。所以，这时候，单从经济效益的角度来说，停止还房贷对购房人更有利。”
“购房者将陷入两难的痛苦境地。继续还贷，不划算，房子现在明明不值这么多钱。停止还贷，银行会将房子收走，并且仍旧会追讨剩余的房屋拍卖后不足的款项。所以，对于购房者来说，最好还是要继续还贷，即使明明知道这是一桩亏本的买卖。可是，什么都不是绝对的。当这种购房亏损达到一定的程度，再加上经济危机中，购房者可能的收入减少，这将增大购房者停止还贷的可能性。一旦如此，对于银行来说，特别是在发生经济危机的情况下，这笔业务很可能会成为一个呆账或坏账。”
“这是一种极端的情况，对于银行和贷款人来说都是最为不利的。但在一定的市场条件下，这种状况也不是不可能出现。当然对于大多数的分期付款购房者来说，即使房价下跌，也很可能是继续还贷更划算一些。一般来说，只要房屋的现有价格高于购房者的剩余的总的还款数目，对于购房者来说，大约还是继续还贷更划算一些。如果房屋的现有价格低于购房者的剩余的总的还款数目，单从某种经济效益的角度来说，购房者停止还贷会更划算一些。”
“由于经济危机的影响，在众多的贷款购房者当中，肯定有一部分由于这样那样的原因，不能继续归还银行的房贷。他们的原因可能是多种多样的，但总结起来大体上有两种最主要的原因。第一，购房者确实无力继续还款。随着经济危机的爆发，企业大量破产倒闭，工人大量失业，市场竞争加剧，使市场利润缩小。这时对于大多数的工作者来讲，收入可能都是减少的。而他们中的一些，特别是失业的人，收入更是大幅度的减少。他们的生活陷入了困境，无力还款了。”
“第二，对于购房者来说，房屋的现有价格已经低于购房者的剩余的总的还款数目，并达到一定水平。在这种情况下，出于对自身经济效益的保护，购房者也有很大的可能性会放弃继续供房。可是，我们不得不考虑，房屋的现有价格竟然低于购房者的剩余的总的还款数目，这种情况可能出现吗？我认为在我们的假设条件下是完全可能的。”
“我们假设市场中房地产业爆发危机，并最终引发整个经济社会的经济危机。在这种情况下，是由于房地产业存在着大量的泡沫，并最终泡沫破裂而引起的。这时，市场中实际供给的房屋数量是远远大于市场的实际需求的。房屋的价格也是虚高的，远远高于其自身的一般价值。只是由于市场中大量的投资或投机者，购买了大量的房屋，导致真正流入需求市场的房屋数量减少，从而才导致市场中房屋供给看起来一直处于供不应求的供求状态。”
“换一种说法。市场建造的房屋被大量的库存起来，不向实际需要购房的人出售，使市场中销售的房屋看起来很少，供不应求，从而使房屋价格持续上涨。可是，要知道，市场一直在不停地建造房屋，市场库存的房屋越来越多，其实际的数量可能已经远远超出现有市场的实际需求，只是库存的房屋尚未流入真正的需求市场而已。一旦这些房屋由于某种原因，如经济危机的爆发，而同时流入到市场当中去，那么，在很短的时间内，市场中房屋的供给将远远大于市场的实际需求。这时，房屋的价格将开始快速的下跌。”
“本来，正常情况下，房屋价格的下跌是为了让更多的人买得起房，愿意去买房，从而增大市场的房屋需求。使市场中房屋的供求关系，在一定的价格水平上维持某种基本的平衡，然后，在时间的作用下，使市场可以将新涌入的房屋逐渐消化掉。可是，由于新涌入市场的房屋数量实在太多，远远大于市场的需求，这时，市场寻求供求关系平衡的过程必然是一个急剧、快速的过程。”
第17章 虚假的市场需求
“市场中的房屋价格开始急剧的下跌。”凯威儿继续说道，“这很可能并不是一个一下子就完成的下跌过程，也就是说，很可能并不是一个一跌到底的样子。虽然房屋价格的下跌速度会很快，幅度会很大，可是，这种下跌仍然可能是分为几个阶段进行的。也就是说，房屋价格下跌到一定程度，会停止下跌，甚至有可能出现小幅度的反弹，然后，再继续下跌。”
“为什么房屋价格的下跌会出现几个阶段？这是由于在房屋价格下跌，寻求市场供求关系平衡的过程中，市场的实际房屋供求数量，会不断出现变化。当房价下跌到一定的程度，虽然市场中的需求可能是不增反减的，可是由于市场的供给一方，也出现惜售的情况，导致市场中房屋的供给数量也减少。这时，房屋市场就有可能在一定的价格水平达到暂时的供求平衡，从而出现房价下跌暂时停止，甚至出现小幅度反弹的状况。”
“另外，这种分几个阶段的下跌过程，也有一些现实的意义。当房价下跌到一定水平，停止下跌的时候，可能会有一部分人产生误判。他们以为房价下跌已经见底，开始动手‘抄底’。这时候，就发生了风险的转嫁过程。那些抄底者可能会在未来的房价下跌过程中，承受一定的损失。而原有的持有房屋的个人或机构中，只有少数的对市场判断准确的个人或机构，才有可能在这样的时候，通过出售自己的房屋来避免未来的更大的损失。其实，正是由于这些新的购房者，房价才有可能在下跌过程中出现一定程度的反弹。”
“当然，市场是千变万化的，很多时候是难以判断和抉择的。抄底者完全有可能抄到底，售房者也有可能卖个最低价。市场中有没有机会，是什么样的机会，什么时候该采取行动，采取什么样的行动，都是需要个人或者是整个团队依据自己对整个市场的了解，以及市场的现状，来最终做出判断。”
“恩，”张哲点头，“这种分为几个阶段的下跌过程，是市场供求关系作用的结果，是市场寻求供求关系达到新的平衡状态的过程。就像你前面说的，从某种程度上来说，也是社会固定财富与流动财富相互适应与匹配的过程。”
“对，”凯威儿点头，“当房价分几个阶段逐渐下跌到低位的时候，购房者并不会马上迅速增多。对于大多数人来说，更愿意等待市场发出比较确切的信号之后，再购买房屋。而这时，房价通常已经从低位上升了一定的幅度。之所以会出现这样的情况，对于购房者来说，多是因为担忧房价会进一步下跌，他们希望等待市场发出更确切的信号之后，再购买房屋。当然，也会有一部分人，是因为经济危机之后经济状况比较紧张，暂时无力购买。”
“而对于售房者来说，当房价降低到一定的水平之后，越来越多的售房者开始不愿再对房价做出让步，从而使市场房屋的实际供给数量逐渐减少，房价下跌速度慢慢放缓，并在一定的价格区间或者水平上徘徊。从某种程度上来说，这是市场供求关系达到某种平衡的结果。当人们开始发现越来越多的市场回暖信号，对未来的市场抱有越来越乐观的预期时，随着人们逐渐的找回对市场的信心，市场需求将逐渐增多，真正的市场回暖将逐渐展开。”
“但不论怎样，在经济危机爆发之后，蕴含着大量泡沫的房地产市场，在大量库存房屋短时间内涌入，造成市场中供给的房屋数量大大高于市场的实际需求数量，出现严重的供过于求的供需关系状态。这时，房价的大幅度下跌已经不可避免。而且，这个下跌过程，很可能是一个急剧而快速的过程。房价下跌30％—50％是完全可能的。甚至，在这种情况下，如果房价只是下跌30％，可以说已经是比较轻微的问题了，说明之前房地产市场的泡沫还不是很严重。更可能的状况是，房价将一路下跌50％左右。甚至是，如果情况足够严重的话，会下跌更多。”
“所以刚才我们说到的，房屋的现有价格低于购房者的剩余的总的还款数目，这种情况，在这种情况下，是完全可能出现的。房地产市场的泡沫越严重，购房者已经偿还的贷款比例越低，出现这种状况的可能性就越大。由于贷款购房的人群基数非常庞大，出现这种状况的购房者数量也将有很多。这对于银行来说，是一个非常严重的潜在经营风险。另外，银行贷款利率的调整，也将对购房者的还贷造成一定的影响。如果银行一旦由于某种原因提高贷款利率，特别是在经济出现问题的时候，将给购房者还贷带来很大的压力，甚至是难以为继，无力偿还。”
凯威儿说着，停了下来，轻皱着眉头，不知道在想些什么。过了好大一会儿，凯威儿才抬起头，继续说道：“消费需求是经济发展各环节各要素中最重要的因素之一，它是生产的出发点和市场的最终归结点。生产供给的增加是由于消费需求的增大，而只有在市场供需关系基本平衡的情况下，生产供给才能更好的被市场所接受。否则，市场就会通过调整商品的价格，来使市场的供需关系逐渐的达到某种新的平衡。”
“经济泡沫是市场需求不合理的增加造成的，不是以消费为目的的投资和投机直接导致了这种结果，其最根本的核心是利益和利润。我们前面说过所谓的虚假的市场需求，就是指这些需求不是以消费为目的，而是为了通过投资或投机来获取利润，这些所谓的市场需求最终都将转化为市场的供给。这会给市场带来很大的震动和危害，导致市场的供需关系在极短的时间内出现严�