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MBS，即房地产抵押贷款支持证券（MortgageBackedSecurities），指发行人将房地产抵押贷款债权汇成一个资产池（AssetPool），然后以该资产池所产生的现金流为基础所发行的证券（主要是定期还本付息的债券）。贷款所产生的现金流（包括本息偿还款、提前偿还款等）每个月由负责收取现金流的服务机构在扣除相关费用后，按比例分配给投资者。因此，购房者定期缴纳的月供是偿付MBS本息的基础。
ABS，即资产支持证券（AssetBackedSecurities），是将房地产抵押贷款债权以外的资产汇成资产池发行的证券，它实际上是MBS技术在其他资产上的推广和应用。
CDO，即担保债务凭证（CollateralizedDebtObligation），是一种新型的ABS，指以抵押债务信用为基础，基于各种资产证券化技术，对债券、贷款等资产进行结构重组，重新分割投资回报和风险，以满足不同投资者需要的创新性衍生证券产品。
CDO的核心设计理念是分级，即在同一个抵押贷款资产池上开发出信用风险不同的各级产品：
★优先级（SeniorTranches）
★中间级（Mezzaniranches）
★股权级（EquityTranches）
各级产品偿还顺序由先到后为优先级、中间级和股权级，即一旦抵押贷款出现违约等造成损失，损失将首先由股权级吸收，然后是中间级，最后是优先级。其中，优先级CDO的购买方包括商业银行、保险公司、共同基金、养老基金等风险偏好程度较低的机构投资者；中间级和股权级CDO的购买者主要是投资银行和对冲基金等追求高风险高收益的机构投资者——这也是本次危机中最先倒下的一类机构投资者。
2。三者的区别
ABS，MBS和CDO的关系如图1…1所示，三者的区别主要体现在如下三个方面。
首先，三者的标的资产（即资产池内的资产）不同：
（1）MBS的资产池是房产抵押贷款债权
（2）ABS（狭义）的资产池是房产抵押贷款以外的债权，如：
★信用卡应收账款
★租赁租金
★汽车贷款债权等
（3）CDO的资产池主要是一些债务工具，如：
★高收益的债券（HighYieldBonds）
★新兴市场公司债券（EmergingMarketCorporateDebt）
★国家债券（SovereignDebt）
★银行贷款（BankLoans）
★狭义的ABS
★MBS等
其次，债务人数量不同：
（1）MBS或传统的ABS的债权人至少有上千个以上
（2）CDO的债权人约为100~200个左右，甚至少于100个的也常见
最后，标的资产的相关性要求不同：
（1）传统MBS或ABS的资产讲究一致性（Homogeneous），其债权性质、到期日皆为相似，甚至希望源自同一个创始者，以对现金流量的形态适度地掌握
（2）CDO的各个债权要求相异性（Heterogeneous），来源不能相同，同时彼此间的相关性愈小愈好，以达到充分分散风险的要求
图1…1ABS，MBS和CDO的关系
说明：ABS指资产支持证券；狭义的ABS不包括CDO；CDO指担保债务凭证；MBS指房地产抵押货款支持证券；CMBS指商业地产抵押贷款支持证券；RMBS指住宅地产抵押贷款支持证券。
住房按揭贷款证券化的主要参与者
掌握房价走势预测的方法
美国的债券市场非常发达。2006年底，其债券市场规模达到26万亿美元，是当年美国GDP（13。2万亿美元）的2倍，是股市规模（20万亿美元）的1。3倍，而住房按揭贷款所支持的债券占总债券规模的13％，即3。38万亿美元。如此大的债券规模吸引了国内外众多的参与者，包括五大机构。
1。普通抵押贷款机构
普通抵押贷款机构的主要业务包括：向购房者提供按揭贷款，将按揭贷款在二级市场上出售（购买者主要是房利美和房贷美）进行融资。如：
★CountrywideFinancialCorp，即国民金融公司
★NewCenturyFinancial，即新世纪金融公司
其中，国民金融公司是美国最大的次级房贷公司，而新世纪金融公司是美国第二大次级房贷公司。后者在次贷风暴的冲击下，于2008年4月正式申请破产保护，成为美国地产业低迷时期最大的一宗抵押贷款机构破产案，在新世纪金融公司申请破产保护前，几家贷款机构曾迫使该公司买回几十亿美元的坏账。
2。以政府为背景的三大抵押贷款机构
美国房地产市场有三大抵押贷款机构，三大机构一般不直接向购房者发放贷款，它们的主要业务虽然有所区别，但本质上都是住房抵押贷款的证券化，即收购住房抵押贷款，并以此为支撑发行证券。三大机构包括：
★政府国民抵押协会（GNMA），俗称吉利美（GinnieMae）
http：//。ginniemae。gov/index。asp
★联邦国民抵押协会（FNMA），俗称房利美（FannieMae），是全球最大的非银行金融服务公司，纽约交易所股票代码：FNM
http：//。fanniemae。/index。jhtml
★联邦房贷抵押贷款公司（FHLMC），俗称房贷美（FreddieMac），纽约交易所股票代码：FRE
http：//。freddiemac。/index。html
吉利美是美国唯一一个完全政府信用担保的机构，主要收购由联邦住房管理委员会（FHA）和退伍军人管理局（VA）担保的贷款。其担保的MBS具有最高的信用等级，在住房抵押二级市场上的流动性也最高。房利美和房贷美有免公司所得税、困难时期可以向财政借款最高达22。5亿美元等特权，因此两者对按揭债券的担保隐含着政府担保。
房利美和房贷美由于受次贷危机的冲击，盈利水平直线下滑，导致2007年股价大幅下跌。房利美的收盘价一度从2007年8月21日的68。98美元直线下滑到2007年11月20日的28。25美元，下跌幅度高达60％，而房贷美的收盘价一度从2007年8月22日的64。89美元暴跌至2007年11月26日的24。5美元，下跌幅度高达62％。
3特殊目的机构（SPV）
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特殊目的机构（SpecialPurposeVehicle，SPV）指资产证券化过程中接受发起人的资产组合，并发行以此为支持的证券的特殊实体。特殊目的机构的业务范围通常为资产证券化所专门设定，包括购买、包装证券化资产和以此为基础发行资产化证券。由于业务被严格限定，SPV是一般不会破产的高信用等级实体。特殊目的机构承担着实现基础资产风险隔离的重要功能，是资产证券化操作中的核心和枢纽。
特殊目的机构的主要功能是隔离风险。证券化发起人通过设立SPV，并把拟证券化的基础资产转入SPV，使基础资产转出公司（即发起人）的其他债权人（而不是SPV发行证券的持有者）对SPV不具有求偿要求，因此不能随意对SPV提出破产申请——这样，证券化的基础资产便从原始公司的整体风险中隔离出来。特殊目的机构就像一个密封的盒子，发起人将资产注入盒子后，资产便与外界隔绝，盒子之外的任何机构均不能对这部分资产的权利指手画脚。
4信用评级机构
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信用评级机构的主要业务是划分MBS的等级，包括穆迪公司、标准普尔公司等。2006年，穆迪评级机构从资产抵押债券评级业务中获得的收入达到85亿美元，占总收入的44％，而1995年，这一业务收入只有5000万美元。穆迪公司对MBS等债券的信用评级如表1…3所示。
表1…3穆迪公司的债券信用等级表
评定级别特点
所属类别长期债券短期债券违约风险本息支付能力宏观承受能力
投资级
投机级
Aaa
Aa1；Aa2；Aa3
A1；A2；A3
Baa1；Baa2；Baa3
Ba1；Ba2；Ba3
B1；B2；B3
Prime…1
Prime…2
prime…3
Notprime
最低极强无影响
很低很强影响不大
低强有影响
较低中等很可能
有可能弱遭受较大打击
较大可能较弱遭受很大打击
说明：根据搜房网、穆迪公司网站的相关资料整理。
5投资者
……………
住房按揭贷款支持的各种各样的证券被来自世界各地的投资者——保险公司、对冲基金和个人投资者所购买，这个队伍异常庞大，像我国的中国银行、中国建设银行、中国工商银行、交通银行、招商银行、中信银行都在其中。机构投资者中，保险公司通常购买风险较低的证券，而对冲基金则偏好那些风险较高的证券。
按揭贷款支持的证券受投资者追捧
掌握房价走势预测的方法
为什么次级按揭贷款支持的证券受投资者追捧
书读到这里，或许有些人会感到疑惑：即使是次级按揭贷款被做成MBS，但还是以“次级”按揭为支撑，为什么会有那么多人追捧呢？
1高收益率
…………………
ALT－A类贷款和次级贷款具有更高的收益率，它们一般要比贷款基准利率高出2～3个百分点，以该类贷款为资产池发行的MBS同样具有高收益的特点。也就是说，购买次级按揭贷款支持证券虽然要承受高风险，但同时也会享受高收益。可是，次贷危机爆发前MBS价格节节攀高，这就造成一种假象——高风险似乎不存在，而收益却是显而易见的，因此大家趋之若鹜，争相购买次级按揭贷款支持的各类证券。
2有房地产实物作支撑
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次级按揭贷款背后有抵押的房地产作为支撑，一旦购房者出现违约，银行和房地产金融机构可以通过出售抵押房地产获得的收入来为MBS还本付息。
值得注意的是，这个理由只适用于一个房地产价格不断上升的市场环境。如果市场上房地产市场价格普遍下降，那么购房者违约后抵押房地产的拍卖价格可能不足以还本付息，而这将造成ALT－A类贷款和次级贷款MBS市场价值的大幅缩水。然而这正是2006年下半年以来美国房地产市场整体下滑所造成的现实。
3获得了高信用评级
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信用评级机构人为提高次级按揭贷款支持证券的评级，也是一个重要的原因。在所有的次级贷款支持的债券中，大约有75％得到了AAA的评级，10％得了AA，另外8％得了A，仅有7％被评为BBB或更低。而实际情况是，2006年第四季度次级贷款违约率达到了1444％，2007年第一季度更增加到1575％宋鸿兵当心美国“资产毒垃圾”［N］21世纪经济报道。显然，次级贷款支持的债券被低估了风险。
次贷危机爆发后，欧盟相关机构已经展开了对美国评级机构的调查，美国的一位众议员也提出要对评级机构在次级房贷危机中的作用进行国会听证。次贷危机爆发后，标准普尔的总裁凯瑟琳•；科贝特（KathleenCorbet）辞职，尽管官方的解释是“为了寻找个人发展机会和用更多的时间来陪伴家人”，但更多的人却认为，她的辞职源于评级机构信誉受损苏明百年荣耀蒙羞：评级机构身陷次级房贷危机［N］第一财经日报。
房市巨变与次贷危机的爆发
掌握房价走势预测的方法
古语说“冰冻三尺非一日之寒”，次贷危机的爆发也有其前因后果。在次贷危机爆发之前美国的房地产市场经历了怎样的变化？美联储在这一时期内采取了什么样的货币政策，它又对次贷危机有什么样的影响？又是什么引起了金融链条的断裂，触发了次贷危机这颗“炸弹”？在这一章中，我们将对这些问题进行解答，并列举出次贷危机产生的影响以及各个国家和地区所采取的应对措施。
美国房市的今与昔（1）
掌握房价走势预测的方法
1炒房者的欢乐与哀愁
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现年45岁的Ruty是美国浩浩荡荡的炒房者队伍中的一员，在过去的几年中经历了美国房地产市场的起起落落，与之伴随的是其财富的急剧膨胀到之后的瞬间缩水。在这个过程中，Ruty深刻体会了楼市兴衰给她带来的欢乐与哀愁本部分内容参考了冯郁青管窥次级债危机：一个美国炒楼客的成败录［N］第一财经日报。
幸福时光
Ruty毕业于英国剑桥大学，10年前开始经商，5年前涉足房地产业。受到美国宏观经济政策的影响，在过去的几年中，房地产市场异常红火，房价扶摇直上，贷款政策也异常宽松。在此期间，Ruty在新泽西州先后对八九处房产进行投资，装修之后再高价转手；同时，她还是房产经纪人，共卖出了20多套房子，年收入大概20万美元。Ruty表示“确实有过非常美好的时光”。
今非昔比
好景不长，美国房地产市场渐渐下滑，使过去的一切瞬间灰飞烟灭。越来越多的次级贷款者不能按期缴纳按揭，所抵押的房屋被收缴之后进入拍卖程序，这进一步增大了住房供应量，使得房价持续下跌，如此一来形成恶性循环。
Ruty现在手中还持有四处房产，而且这四处房产全部都是依靠次级抵押贷款购买的。这四处房产现在已经不能给她带来任何收益，而且由于不能按时还款，其中两处还面临被银行拍卖的危险。房市不景气，Ruty作为房产经纪人也卖不出房子，相当于是失去工作。两方面的原因加起来基本上切断了她的现金流来源，用她自己的话说，现在“所剩的只有债务”。
都是次贷惹的祸
大多数的次级抵押贷款一般是浮动利率，利率会随着市场利率而变化。很多信贷机构的职员为了业绩在向购房者兜售贷款时会隐瞒这一点，即进行所谓的“猎杀贷款”。这也是很多贷款人如今面临破产的一大原因。
Ruty所借的次级贷款虽说是五年固定利率的次级贷款，但是房地产市场进入熊市，房屋价格大幅下滑，她已经不再赚钱，所以也陷入了财务困境。她现在持有的四套房产，