“不过香港也不是没问题了，我发现它的罩门是楼市。回归之前香港楼市就涨了几倍，香港炒楼盛行，一套房子转手七八次，转一次手房价就抬升１０％左右。有些香港人把自己的房子分割成几张床大小，还分成上中下三个铺来收租金。这次金融风暴袭来，冲进楼市的外资纷纷外逃，香港又是自由港，资金进出方便，楼市一垮对很多香港普通家庭打击极大。”
程沧海皱起眉头，显然这是第一次有人当他的面提出这次香港受到冲击的不为人注意的一面——房地产。杨星继续分析，“星斗研究院曾曾给过我一份报告，97年6月香港中高档的楼盘单价可以达到七千到八千港币一坪，相当于八万元一平米，豪宅价格为20万港元一平米。可是亚洲金融风暴袭来，楼市和股市联动作用导致楼价大跳水。加上香港政府清查投机资金和推出的8万5计划（既一年内推出8万5千套保障性住房），火上浇油让楼价在三个月不到的时间里就跌去了30％！这对香港千万家庭来说都是一场浩劫。”
“香港现在有一个新名词——负资产，是什么意思呢？就是中产人士花费半生的努力买价值千万的房子，指望日后能升到2000万，可保一家人衣食无忧。首付一半500万，再向银行借500万，可金融风暴一刮，房子现在只值700万，还要再还银行300万的差价。填差价也没什么，咬咬牙勒紧裤腰带挺过去，中国人喜欢有自己的房子。但另一个问题来了，负资产的人怎会有心思消费？他们减少消费，就减少了其它行业的收入，经济进入不景气。这又会把失业率推高，造成社会动荡，形成恶性循环。”
杨星娓娓而谈，还偷偷观察程沧海的脸色，看他紧皱双眉陷入沉思，知道自己的话有了效果，由此及彼，他现在考虑的已不单单是香港一地的问题，而是联想到即将推出的国内商品房改革。显然这些问题出现在号称自由的资本主义的香港，难道国内自诩的社会主义商品房改革就能逃过这种灾难不成？
杨星接下来继续分析了金融风暴中香港暴露的很多深层次问题，并不只限于楼市，还涉及实业，以及将来与内地签署更紧密的经济安排（CEPA）等可能。把程沧海的会客时间拖的很长，引得他的秘书频频往办公室里张望，提醒他们时间。等他讲的口干舌燥想喝水时，程沧海打断他笑道：“你个小家伙说这么多，我发现你不安好心，是想等到香港吃过一次大亏后，有求于中央支援时，再出手相救他们，那样通过香港和内地更紧密的经济安排（CEPA）更容易对吧！”
杨星摸摸鼻子尴尬的笑道：“毕竟我们一直说
‘港人治港’，中央不好过于插手他们的事情，但现在又不能不插手。不让他们吃亏他们怎么会心甘情愿来求助呢？”程沧海指着他笑：“你可是香港居民，怎么不主动把刚才的话告诉香港政府呢？”
杨星一摊手：“你以为我没试过啊！他们推出8万5千套公屋时我就提醒过会冲击楼市。我说这种关系到民生的措施推出一定要慎重选择时机，既要起到平抑房价作用，又不能引发房价暴跌，否则就是好心办坏事。现在金融风暴到来，房价眼看保不住，再推保障房不是雪上加霜吗？老百姓现在是股市股票套牢，房市房子跌价，辛辛苦苦赚来的身家都赔光了，供不起房子，银行的贷款也收不回来，银行倒闭民众破产，骂的可都是政府！可惜他们认为听我一次危言耸听就够了，所以我只有让他们吃一堑长一智了。”
程沧海当然不会只听杨星的片面之词，不过杨星口中的“民生”两字还是引起了他的的关注。他当初之所以支持杨星在九都、上海等地圈地建房，不是因为他和杨星有什么特殊关系，而是他注意到杨星每次计划里都把购房者、拆迁户、政府等各方面的利益都考虑到了。作为中央已经取得共识，必须推进住房制度改革，杨星的行为无疑是个很好的参照，经验和教训都值得探讨。国内学者普遍认为房价涨得太高和太快都不利，但现在看房价短时大跌的危害也不小。这个年轻人的思路已经超越普通商人的范畴，他思考的甚至是很多政府官员们没想到的。
他看到秘书再次提醒自己还有访客，对杨星说道：“你这几天先别急着回香港，最近中央正在讨论住房制度改革问题，今年会有大举措，你也列席一下，把你今天跟我谈的看法仔细解释一下。现在计划经济体制下的福利分房制度是不能长期维持了，但按你的说法，象新加坡和香港那样由政府承担大部分公屋的方法国家目前也有困难，如何走一条适合中国国情的住房制度改革之路，看起来我们的任务很艰巨啊！”
杨星苦着脸只有应承下这项对别人来说觉得无上荣光的任务，程沧海话里的意思已经把他视为平等讨论问题的民间智囊了，只是地产话题即使十几年后都是个烫手山芋，杨星实在没把握接下这副重担，只能期望走一步看一步，慢慢想办法吧！
出中南海时，程沧海的秘书专门带他到门卫部门，把他的各种身份证件和他的外貌特征记录在案，并在他的工作证件上加盖了印章，还发给他一个中南海出入证。程沧海的秘书严肃的告诉他，他的证件已经被书面记录和输入微机，今后遇到非常紧急的事态，他可以不经通报直接和中南海值班人员联系。但也同时提醒他这种权力要慎用，否则会追究他的政治和刑事责任。杨星听的心花怒放，心想这不就是过去电视里封建社会面见皇帝老儿的大内腰牌吗？看来程沧海对自己越来越重视了啊！
在车里，郑云龙、汪云起、王伊人等都凑上来仔细观看神秘的中南海出入证，郑云龙啧啧称奇道：“还是老弟你有办法，来北京一趟就哄的二老板又给你发出入证，又同意你继续搞京城的地产。你这招打着大学城和高科技园旗号开发高档楼盘的主意简直绝了，现在就看我和老汪出面做北京市里的工作了，只是可惜了在房山那划得的建设产业园的地了。”
杨星摇摇头道：“没那么简单，这里是天子脚下，咱们一举一动都有人看着呢。这老市长垮了，新市长从外面调来的。所谓一朝天子一朝臣，以前的关系不顶用了，另外还有一大帮子饿狼等着我们出手呢。不过我们毕竟是真金白眼来投资的，所谓此处不留爷自有留爷处，和官员打交道时要不卑不亢，要记住我们不是要饭的，没有必要非在京城一棵树上吊死的道理。”大家都在商海里沉浸多年，知道杨星说的谈判技巧果然准确。
第一百六十九章 天津滨海新区
王伊人放下反复把玩的杨星的证件抬头道：“可是北京的产业园修不了的话，我们马上要寻找另一个替代的地方，这关系到我们在国内北方的产业布局。（起航小说~网看小说）可是到哪找马上能找到跟北京媲美的的地方？”汪云起深思道：“这几年国内商圈流行一句话‘得三北者得天下’，三北指的就是东北、华北、西北。我看这里面东北的大连、西北秦西的长安、华北的古北省省会石门应该都可以。”杨星笑起来道：“其实你们还忘了一个选择，离北京又近，又能得到北京大部分优势的北京门户——天津。”“天津？”几个人听后都皱起眉头。
下车后大家继续在国贸大厦租下的整层楼里的中星国际北方总部继续商讨“北方星城”产业园的新选址问题，杨星抛出的“天津”让大家都有些迷惑。此时该城虽然是直辖市，但市内国有大型企业偏多，20世纪90年代中后期均先后陷入困境，而民营企业又很不发达。因此城市经济常年处于低迷状态，民间消费能力弱，在商业上被戏称为“天尽头”。虽然离北京只有137公里，但两城之间的商业氛围完全不可同日而语。
大家刚才的讨论中都对这个城市不是很看好，不知道杨星为什么选中它。杨星笑着摊开一张大的中国地图，指着天津的位置说道：“你们不要小看这里，天津市有第四大工业基地和第三大外贸港口，解放前它曾经是亚洲第二大城市。只是改革后它的国营企业担子太重，中央和市里的思路没及时转变，让它短暂落后于别的城市了。但它底子还在，轻重工业都底蕴深厚，我们想建设北方制造基地除了北京没有比它更适合的了。”大家听他说得头头是道，知道他在出发前就考虑好了一旦北京受阻后的B计划，心里也轻松下来。
郭樱好奇地问道：“那解放前亚洲第一大城市是哪？”杨星摇了摇头老气横秋道：“唉，现在的年轻人对不熟悉历史啊！当然是我们中国区总部所在地，二三十年代的冒险家乐园，东方的夜巴黎——上海吗！”郭樱生气的伸手指在他胳膊上使劲拧啊拧，杨星只有告饶，看着手下想笑又不敢笑的样子赶紧打岔，继续解释：“关键是在内地挣钱，一定要有政治头脑，没有政治敏感性的商人很危险。不说别的，国家对这四大直辖市是有特殊政策倾斜的，像北京有唯一国家级的高科技区——中关村，上海也有一个副省级新区——浦东，它们的发展情况你们是看到的，我看今年刚挂上直辖市牌子的山城，不久也会有特殊政策出台！那天津呢，不是也有一个？”
这时候大家才恍然大悟，这位中星国际的CEO原来早就在打这些直辖市或者是“特殊身份”城市里政策优惠的主意了，难怪他的几座星城都位于直辖市、特区或是“计划单列市”，难怪他不予余力的推动九都升级为“计划单列市”啊！
杨星对此并不隐瞒的，还举了另一个令人动容的理由：“我们已经被打上了‘官商’的烙印，但这个称号是把双刃剑。好处自然是能得到一些优惠条件，对于政治势力相对弱小的我们，还能起到护身符的作用。但坏处就是，受官员影响很大，普通城市的官员调动都能直接影响企业的生存。国内因人成事的企业不少，但因人废事的事情则更多。我们现在做的很多事情都是在改革的黑暗中摸索前进的，普通城市的官员在这上面的胆略和政策把握力都略显不足，而直辖市和特区的当家人直接隶属于中央，牵挂少、魄力足、眼界宽，政策把握到位，因此在他们那里的得到的支持，往往比我们得到大笔资金都管用。”
大家沉默着着回味杨星的话，历数他当初拼命帮阚东田上位，直到得到程沧海的赏识的种种事迹，真是印证了王伊人那句“杨星什么都是借”的话。再看他仿佛半点城府也无嬉笑的样子，都不由心惊他刚出道就能考虑到今日之局面，这掌控未来的本事真是万中无一啊！
既然杨星做足了功课，打消了大家的顾虑，讨论结果大家对把北方星城产业园迁至94年成立的天津滨海新区里已没有异议。杨星这时还透露了一个小秘密，他和程沧海会面时，无意中看见程沧海桌头有份天津市政府交来的《关于加快建设天津滨海新区若干意见》的文件。可见天津市内部已经感受到同为直辖市的上海浦东新区的建设进度的压力，主动向中央为滨海新区要政策了。
既然天津市如此急迫的想招商引资，杨星吩咐大家先不要主动找天津市政府谈判。趁这次北京市拒绝北方星城产业园的机会，在北方诸省特别是汪云起谈到的那些城市里大肆宣传北方星城计划，计划投资额不妨高调些。等形成舆论后，不怕天津市不主动上门，这样在谈判中能取得极大地优惠。
郑飞龙他们自然觉得杨星这招声东击西十分狡猾，而王伊人她们跟杨星这么久，见惯了他化危为机的本事后，也深感必须加强自身的素质，否则离他的距离会越来越远了。谈丽已经抽空到上海的中欧商学院旁听工商管理课程，王伊人、郭樱、温恬等人都暗下决心回去后也要到香港、上海的商学院里去充电。
忙完了北方星城新选址的问题，杨星按照程沧海的要求在北京还要盘桓几日。把繁重日常工作都丢给王伊人她们这群手下，很没义气的杨星这天忙里偷闲的偷偷一人的摸到北京什刹海边上的恭王府，在那里亚洲凤凰台的新戏《还珠格格》已经开拍了一个月，几位佳人等他的探班可是望眼欲穿。
《少女星时代》4月起开始在亚洲巡演演唱会，其间还要为星光娱乐的年度大戏《还珠格格》和《流星花园》做准备，抽时间到星光学院、中央戏剧学院等处恶补演戏知识，对于一群平均年龄不到二十的小姑娘们来说的确连睡觉时间都没有，总算她们咬牙坚持了下来。比起前一阶段飞来飞去到处转场卖力的演唱，这次能在国家重点文物保护单位的前清恭王府里山明水秀的环境中演戏，即使大夏天要穿厚厚的古装，也觉得相对安逸和舒服了。
恭王府前身是清朝大名鼎鼎的大贪官和。罄锤奈迥┲墓淄蹀龋康耐醺至鞔两瘢侵泄执嫱醺ㄖ斜４孀钔暾那宕醺碜胖泄糯醺幕蟪桑痘怪楦窀瘛氛獠壳骞费≡裾饫镒鐾饩笆翟谠诤鲜什还恕�
杨星到的时候她们正在拍戏，杨星没打断她们，就拉起一旁监督的方冬梅到一旁观看。一晃几个月，方冬梅早已褪去昔日小妇人的青涩，变成一副成熟御姐OL的样子。她前些日子一直陪着《少女星时代》在韩日等国东奔西跑，前不久还荣升为《天星经纪》公司的副总裁，已经不用跟她们东奔西跑了。但这次关系到是星光娱乐的重头戏，亚凰台能否翻身打败老对手香港无线再次一举，作为原《少女星时代》的当家经纪，她责无旁贷的请命亲自过来监督她们的进展情况。
现在的方冬梅气质淡定高雅，对身边工作人员指挥若定，颇有些职场丽人的风范。但一见杨星，那种求之不得欲拒还休的神情怎么也遮不住。她看周围没人注意到杨星，就拉着他到王府里一座小牌楼顶上，居高临下观看整个拍戏场面，只是嘴里讲解的同时身子都慢慢倚到杨星怀里去了。这大好机会杨星怎会放过，一边把魔手伸进她衣服里大肆活动，一边把嘴凑到方冬梅白玉般精致的耳垂边说着相思的情话，短短几分钟功夫就弄得方冬梅娇喘吁吁气息不畅。
杨星美人在怀，注意力没在拍戏上，看�
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